ผู้ติดต่อ 490 ราย งบกลาง 3.50 ล้าน แต่มี 58 รายมองของเกิน 20 ล้าน ที่เรามีอยู่จริงแค่ 5 รายการ — นี่คือช่องว่างของเดือนนี้
ข้อมูลทั้งหมดในบทความนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริงและคนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์กับเรา ณ วันที่ 2 พฤศจิกายน 2569 ไม่ใช่สถิติของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด ตัวเลขจึงสะท้อน "หน้าตัด" ของพอร์ตเราเท่านั้น แต่ก็พอใช้เทียบเคียงได้ว่าฝั่งคนหาซื้อกับฝั่งของที่มีตรงกันแค่ไหนครับ
คนที่ติดต่อเข้ามาช่วงนี้ ตั้งงบไว้เท่าไหร่
งบกลางของคนที่ติดต่อเข้ามา 490 ราย อยู่ที่ 3.50 ล้านบาท และช่วงที่มีคนถามหามากที่สุดคือ 3–5 ล้าน จำนวน 127 ราย รองลงมาคือ 2–3 ล้าน 74 ราย
ที่น่าสนใจคือช่วงเกิน 20 ล้านมีคนถามหาถึง 58 ราย มากกว่าช่วง 5–10 ล้าน (51 ราย) และมากกว่าช่วง 10–20 ล้าน (13 ราย) หลายเท่า ตลาดฝั่งดีมานด์จึงไม่ได้ไล่ลดหลั่นลงตามราคา แต่แยกเป็นสองก้อนชัดเจน คือก้อนคนอยู่เองงบ 2–5 ล้าน กับก้อนคนซื้อลงทุน/บ้านพักระดับบนที่กระโดดข้ามช่วงกลางไปเลย
เทียบกับของที่เรามีอยู่ 614 รายการ ราคากลางทั้งพอร์ตอยู่ที่ 3.29 ล้านบาท ซึ่งห่างจากงบกลางของผู้ซื้อแค่ประมาณ 2 แสนบาท ถือว่าตรงกันพอสมควรในภาพรวม แต่พอแยกเป็นช่วงราคาแล้วจะเห็นความต่างชัดขึ้น
| ช่วงราคา | คนถามหา (ราย) | ของในพอร์ต (รายการ) | ของต่อผู้ถาม 1 ราย |
|---|---|---|---|
| ไม่เกิน 2 ล้าน | 42 | 59 | 1.4 |
| 2–3 ล้าน | 74 | 192 | 2.6 |
| 3–5 ล้าน | 127 | 252 | 2.0 |
| 5–10 ล้าน | 51 | 82 | 1.6 |
| 10–20 ล้าน | 13 | 24 | 1.8 |
| เกิน 20 ล้าน | 58 | 5 | 0.1 |
ช่อง "ของต่อผู้ถาม 1 ราย" ผมคำนวณง่ายๆ คือเอาจำนวนทรัพย์หารด้วยจำนวนคนถามหาในช่วงราคาเดียวกัน ยิ่งตัวเลขน้อยแปลว่าตัวเลือกยิ่งตึง
คนหาบ้านมากกว่าคอนโดจริงไหม
จริงครับ และห่างกันพอสมควร — คนที่ระบุว่าหา "บ้าน" มี 274 ราย ขณะที่คอนโด 131 ราย วิลล่า 19 ราย ทาวน์เฮาส์ 7 ราย และที่ดิน 6 ราย
ปัญหาคือตัวเลขสองฝั่งนี้ไม่ค่อยคุยกัน บ้านเดี่ยวในพอร์ตเรามี 187 รายการ ราคากลาง 4.19 ล้านบาท ส่วนงบกลางของผู้ซื้ออยู่ที่ 3.50 ล้านบาท ต่างกันราว 6.9 แสนบาท แปลว่าคนจำนวนไม่น้อยที่เดินเข้ามาด้วยคำว่า "อยากได้บ้าน" จะต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง คือเพิ่มงบ ขยับไปโซนราคาต่อตารางเมตรถูกลง หรือเปลี่ยนไปดูทาวน์เฮาส์กับบ้านแฝดแทน
ทาวน์เฮาส์มี 127 รายการ ราคากลาง 3.39 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในงบพอดี ส่วนบ้านแฝด 42 รายการ ราคากลาง 4.19 ล้านบาท เท่ากับบ้านเดี่ยว ตัวอย่างของจริงที่พอเห็นภาพ เช่น หมู่บ้านเทพนิมิตร ทาวน์เฮาส์ 2 นอน ใกล้ห้าแยกฉลอง 2.89 ล้านบาท หรือบ้านเบญจบุรี บ้านเดี่ยว 3 นอน ที่ถลาง 3.79 ล้านบาท ขณะที่บ้านเดี่ยวในกะทู้อย่าง มบ. ภูเก็ตวิลล่า 3 นอน อยู่ที่ 6.29 ล้านบาท ต่างกันเกือบเท่าตัวด้วยทำเลล้วนๆ
ฝั่งคอนโดกลับกัน ราคากลาง 2.19 ล้านบาท จาก 183 รายการ ต่ำกว่างบกลางของผู้ซื้อราว 1.3 ล้านบาท คนที่ตั้งงบ 3.5 ล้านแล้วเล็งคอนโด จึงมีพื้นที่ให้เลือกห้องใหญ่ขึ้นหรือทำเลดีขึ้นได้อีกพอสมควร
ทำเลไหนคนถามเยอะแต่ของมีน้อย
ทำเลที่ถูกเอ่ยถึงมากที่สุดคือกะทู้ 95 ราย ซึ่งเรามีของอยู่ 102 รายการ ถือว่าพอดีกัน ส่วนที่ตึงจริงคือสามกอง (ถาม 36 มีของ 22) เชิงทะเล (ถาม 17 มีของ 7) และบ้านพอน (ถาม 18 มีของ 10)
| ทำเล | คนเอ่ยถึง (ราย) | ทรัพย์ในพอร์ต | ราคากลาง (ล้านบาท) |
|---|---|---|---|
| กะทู้ | 95 | 102 | 2.79 |
| ฉลอง | 58 | 48 | 4.39 |
| วิชิต | 57 | 62 | 3.58 |
| ถลาง | 45 | 54 | 3.39 |
| สามกอง | 36 | 22 | 3.29 |
| เกาะแก้ว | 24 | 31 | 4.39 |
| กู้กู | 21 | 27 | 3.49 |
| ป่าคลอก | 19 | 25 | 3.59 |
| บ้านพอน | 18 | 10 | 1.99 |
| เชิงทะเล | 17 | 7 | 2.89 |
มีคนเอ่ยคำว่า "เมือง" 83 ราย และ "เมืองภูเก็ต" อีก 27 ราย ซึ่งผมไม่นับรวมในตารางเพราะคำนี้กว้าง บางคนหมายถึงย่านตัวเมืองจริงๆ บางคนหมายถึงสามกอง รัษฎา หรือกู้กู ที่ขับเข้าเมืองได้ใน 10 นาที ถ้าคุณกำลังหาของย่านนี้ ควรระบุซอยหรือจุดอ้างอิงให้ชัด จะได้ของตรงกว่าการบอกแค่ "ในเมือง"
ข้อสังเกตอีกข้อคือเชิงทะเลมีราคาต่อตารางเมตรกลางที่ 98,266 บาท สูงสุดในบรรดาทำเลที่มีข้อมูลพอ ขณะที่ถลางอยู่ที่ 45,657 บาท/ตร.ม. ต่างกันกว่าสองเท่า ส่วนค่ากลางทั้งพอร์ตคือ 68,466 บาท/ตร.ม. จาก 199 รายการที่ระบุพื้นที่ชัดเจน
ทำไมคนงบเกิน 20 ล้านถึงหาของยาก
เพราะมีคนถามหา 58 ราย แต่ของในพอร์ตที่ราคาเกิน 20 ล้านมีแค่ 5 รายการ คิดเป็นผู้สนใจเฉลี่ยราว 11–12 รายต่อหนึ่งทรัพย์
กลุ่มนี้ส่วนใหญ่มองวิลล่าและพูลวิลล่า ซึ่งเรามีพูลวิลล่า 24 รายการ ราคากลาง 12.90 ล้านบาท ช่วง 6.99–34.80 ล้านบาท และวิลล่าอีก 2 รายการ ทำเลที่ราคากลางสูงสุดคือราไวย์ที่ 10.50 ล้านบาท จาก 11 รายการ รองมาคือบางเทา 9.89 ล้านบาท และป่าตอง 9.90 ล้านบาท แต่ทั้งสองทำเลหลังมีของแค่ 5 และ 4 รายการ
พูดตรงๆ คือถ้าคุณอยู่ในกลุ่มงบนี้ อย่าคาดหวังว่าจะเปิดหน้ารวมทรัพย์แล้วเจอตัวเลือกสิบยี่สิบหลัง ของระดับนี้หมุนช้าและมักขายแบบเจาะจงคุณสมบัติ การบอกเงื่อนไขให้ชัดตั้งแต่ต้น เช่น ต้องวิวทะเล ต้องโฉนดแบบไหน ต้องใกล้โรงเรียนนานาชาติหรือไม่ จะช่วยย่นเวลาได้มากกว่าการไล่ดูทีละหลัง
ซื้อช่วงนี้ควรระวังอะไรบ้าง
สามเรื่องครับ หนึ่ง — อย่าเอาตัวเลขผลตอบแทนค่าเช่าในพอร์ตไปใช้ตรงๆ เพราะบางทำเลคำนวณจากประกาศเช่าแค่ 2 รายการ เช่น พูลวิลล่าราไวย์ที่ออกมา 28.4% ต่อปี มาจากค่าเช่ากลาง 400,000 บาท/เดือน เทียบราคาขายกลาง 16.90 ล้านบาท ซึ่งเป็นเรตเช่าระยะสั้นช่วงไฮซีซั่น ไม่ใช่รายได้ที่เกิดขึ้นทั้ง 12 เดือน
สอง — ตัวเลขทุกตัวข้างบนเป็น "ขั้นต้น" ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าบริหารจัดการ ค่าซ่อมบำรุง ภาษี และช่วงห้องว่าง ตัวที่พอใช้อ้างอิงได้ปลอดภัยกว่าคือคอนโดปล่อยเช่ารายปี เช่น คอนโดกะทู้ ค่าเช่ากลาง 18,000 บาท/เดือน ต่อราคาขายกลาง 2.29 ล้านบาท ได้ราว 9.4% ต่อปี และคอนโดวิชิต 18,000 บาท/เดือน ต่อ 2.49 ล้านบาท ได้ราว 8.7% ต่อปี — แม้กระนั้นก็ยังคิดจากประกาศเช่าเพียง 4 และ 5 รายการ
สาม — ฝั่งเช่ามีคนมองหา 52 รายจาก 490 ราย ขณะที่เรามีประกาศให้เช่าอยู่ 49 รายการ เกือบเท่ากันพอดี แปลว่าถ้าห้องหรือบ้านของคุณตั้งราคาสูงกว่าตลาดนิดเดียว ผู้เช่าก็มีตัวเลือกอื่นทันที
ข่าวดีคือของใหม่เข้าสม่ำเสมอ ช่วง 7 วันล่าสุดเข้าระบบ 24 รายการ และใน 30 วันรวม 185 รายการ กระจุกที่ถลาง 3 วิชิต 3 และบ้านพอน 3 ถ้าของที่อยากได้ยังไม่มา รออีกสักสองสัปดาห์มักมีตัวเลือกเพิ่มครับ
อยากดูของที่ตรงกับงบจริงๆ
ถ้าอ่านมาถึงตรงนี้แล้วพอเห็นว่างบตัวเองอยู่ตรงไหนของตลาด ขั้นต่อไปง่ายที่สุดคือเปิดหน้ารวมทรัพย์แล้วกรองตามช่วงราคากับทำเลที่สนใจดูก่อน จะเห็นเลยว่าในงบเท่านี้ได้บ้านแบบไหน ทำเลไหน และต้องยอมแลกอะไรบ้าง ค่อยคุยกันต่อว่าตัวไหนควรไปดูจริงครับ