ซื้อบ้านกะทู้ หรือถลาง ดี? เทียบราคาจริงจากพอร์ต

เทียบกะทู้กับถลางจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริง 31 กับ 25 รายการ ทั้งราคากลาง ช่วงราคา ราคาต่อตารางเมตร และประเภทที่มีให้เลือก

คำถามที่ได้ยินบ่อยที่สุดจากคนที่กำลังหาบ้านในภูเก็ตแบบไม่ติดทะเลคือ "เอากะทู้หรือถลางดี" สองโซนนี้ราคาใกล้กันพอที่จะลังเล แต่ของที่มีขายจริงต่างกันมากกว่าที่คิดครับ

ก่อนอื่นต้องบอกตรงๆ ว่า ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริง ณ วันที่ 31 สิงหาคม 2026 รวม 242 รายการที่ประกาศขาย ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด ถ้าไปเทียบกับตัวเลขจากที่อื่นแล้วไม่ตรงกัน ก็เป็นเรื่องปกติ เพราะฐานข้อมูลคนละชุดกัน

ราคาบ้านและคอนโดโซนกะทู้กับถลางตอนนี้ต่างกันแค่ไหน

ราคากลางกะทู้อยู่ที่ 2.59 ล้านบาท ถลาง 3.49 ล้านบาท ต่างกันประมาณ 9 แสนบาท แต่ถ้าดูราคาต่อตารางเมตร กะทู้ 72,145 บาท ส่วนถลาง 45,657 บาท กลับกลายเป็นกะทู้แพงกว่า (72,145 ÷ 45,657 = 1.58 หรือประมาณ 58%)

ส่วนต่างราคาต่อตารางเมตรคือ 72,145 − 45,657 = 26,488 บาท ถ้าลองคูณกับพื้นที่ใช้สอยสมมติ 100 ตารางเมตร (26,488 × 100) จะได้ส่วนต่างประมาณ 2.65 ล้านบาท นั่นคือเงินที่จ่ายเพิ่มเพื่อทำเล ไม่ใช่เพื่อพื้นที่ ย้ำว่าเป็นการคำนวณจากค่ากลางเพื่อให้เห็นภาพ ไม่ใช่ราคาของหลังใดหลังหนึ่ง

ทำไมราคากลางกะทู้ถูกกว่าถลาง แต่ราคาต่อตารางเมตรแพงกว่า

เพราะของในกะทู้ 18 จาก 31 รายการเป็นคอนโด (18 ÷ 31 ≈ 58% ของทำเล) และห้องที่มีอยู่ส่วนใหญ่เป็นห้องเล็กระดับ 29–37 ตารางเมตร ราคาต่อยูนิตจึงต่ำ ทั้งที่ราคาต่อตารางเมตรสูง ส่วนถลางมีคอนโดแค่ 1 รายการ ที่เหลือเป็นบ้านและทาวน์เฮาส์ซึ่งมีพื้นที่ต่อหลังมากกว่า

ตัวอย่างของจริงในกะทู้ที่เห็นภาพชัด: รัชพร เพลส 1.99 ล้านบาท 1 นอน 36.95 ตร.ม. / รอยัล เพลส 2.19 ล้านบาท 29.5 ตร.ม. / ดีคอนโด กะทู้-ป่าตอง 2.29 ล้านบาท 29.96 ตร.ม. / The Scene Condo 2.59 ล้านบาท 30.35 ตร.ม. สี่รายการนี้อยู่ในกรอบ 2 ล้านต้นๆ ทั้งหมด และเป็นตัวกดราคากลางของทำเลลงมา

ฝั่งถลางในงบใกล้กันจะเป็นของอีกแบบ เช่น บ้านซอยพรุเตย ธัญญะปุระ ทาวน์เฮาส์ 2 นอน 2.79 ล้านบาท / ตะวันเพลส ม่าหนิก ทาวน์เฮาส์ 2 นอน 3.29 ล้านบาท / หมู่บ้านภูเก็ตธานี ทาวน์เฮาส์ 3 นอน 190 ตร.ม. 3.49 ล้านบาท — รายการสุดท้ายนี้ถ้าเอาราคาหารพื้นที่ (3,490,000 ÷ 190) จะได้ประมาณ 18,400 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าค่ากลางของกะทู้ที่ 72,145 บาทต่อตารางเมตรอยู่มาก

อีกเรื่องที่ทำให้ช่วงราคาถลางเริ่มต้นแค่ 0.04 ล้านบาท คือมีที่ดินแบ่งขายโซนบ้านลิพอน-ศรีสุนทรอยู่ในพอร์ต ซึ่งเป็นแปลงเล็ก ไม่ใช่บ้านพร้อมอยู่ อย่าเอาตัวเลขนี้ไปตั้งความหวังว่าถลางมีบ้านหลักหมื่นครับ

งบ 3 ล้าน ซื้ออะไรได้ในกะทู้ กับในถลาง

งบ 3 ล้านในกะทู้ได้คอนโด 1 นอน ราว 30–37 ตร.ม. เท่านั้น ส่วนในถลางได้ทาวน์เฮาส์ 2–3 นอน อย่างหมู่บ้านภูเก็ตธานี 3 นอน 190 ตร.ม. ที่ 3.49 ล้านบาท

ตัวเลขนี้สำคัญ เพราะงบกลางของคนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์กับเรา 70 ราย อยู่ที่ 3.00 ล้านบาทพอดี และช่วงงบที่มีคนถามหามากสุดคือ 3–5 ล้าน 18 ราย รองมาคือ 2–3 ล้าน 16 ราย แปลว่าคนส่วนใหญ่ยืนอยู่ตรงจุดที่ต้องเลือกระหว่าง "ห้องเล็กใกล้เมืองใกล้ป่าตอง" กับ "บ้านหลังใหญ่กว่าแต่ไกลกว่า"

ถ้าขยับงบขึ้นไป 4 ล้านต้นๆ กะทู้เริ่มมีบ้านแฝดให้เลือก เช่น พฤกษาวิลล์กะทู้ 3 นอน 4.09 ล้านบาท ส่วนถลางที่ราคาใกล้กันจะได้บ้านเดี่ยว เช่น บ้านสวนสิริศุภเจริญ 3 นอน 3.99 ล้านบาท หรือ สมบูรณ์ทรัพย์ วิลเลจ 3 นอน 4.99 ล้านบาท พูดง่ายๆ คือเงินก้อนเดียวกัน ถลางขยับขึ้นได้อีกหนึ่งขั้นของประเภทบ้าน

ถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่า ควรเลือกกะทู้หรือถลาง

ถ้าเป้าหมายคือค่าเช่า กะทู้ชัดเจนกว่า เพราะคอนโดกะทู้ในพอร์ตมีค่าเช่ากลาง 13,000 บาทต่อเดือน จาก 3 รายการที่ปล่อยเช่า เทียบกับราคาขายกลางของคอนโดกะทู้ที่ 2.19 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้นราว 7.1% ต่อปี (13,000 × 12 = 156,000 บาท ÷ 2,190,000 บาท = 0.071)

ต้องย้ำว่านี่คือ ผลตอบแทนขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ภาษี และช่วงที่ห้องว่าง และคิดจากตัวอย่างค่าเช่าเพียง 3 รายการ ซึ่งน้อย ถ้าเจอห้องที่ปล่อยได้ต่ำกว่านั้น ตัวเลขจริงก็ลดลงตามส่วน

ฝั่งถลางเราไม่มีข้อมูลค่าเช่าในพอร์ตมากพอที่จะคำนวณเทียบให้เห็นเป็นเปอร์เซ็นต์ได้ และของในถลางเป็นบ้านกับทาวน์เฮาส์เกือบทั้งหมด ซึ่งโดยลักษณะแล้วเหมาะกับผู้เช่าระยะยาวที่ทำงานประจำมากกว่าผู้เช่ารายเดือนสั้นๆ จึงเป็นเกมคนละแบบกับคอนโดกะทู้

สรุปแล้วใครควรเลือกกะทู้ ใครควรเลือกถลาง

ตอบตรงๆ: ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรืออยู่คนเดียว/คู่ ไปกะทู้ ถ้าซื้ออยู่เองเป็นครอบครัวและอยากได้พื้นที่ต่อบาทมากที่สุด ไปถลาง

• เลือกกะทู้ ถ้างบ 2–3 ล้าน อยู่คนเดียวหรือสองคน ทำงานฝั่งเมืองหรือป่าตอง และอยากมีทางเลือกปล่อยเช่าในอนาคต — ตัวเลือกคอนโด 18 รายการทำให้เปรียบเทียบง่าย และมีสภาพคล่องฝั่งผู้เช่า
• เลือกถลาง ถ้ามีลูก ต้องการ 3 นอนขึ้นไป มีรถส่วนตัว และรับได้กับการขับรถไกลขึ้น — ที่ 45,657 บาทต่อตารางเมตร ถลางให้พื้นที่คุ้มกว่ากะทู้ชัดเจน และมีทาวน์เฮาส์ให้เลือกถึง 9 รายการ
• เลือกถลาง ถ้ามองพูลวิลล่าในงบไม่เกิน 14 ล้าน เพราะกะทู้ในพอร์ตไม่มีพูลวิลล่าเลย ขณะที่ถลางมี 2 รายการ และเพดานราคาของถลางอยู่ที่ 13.90 ล้านบาท
• เลือกกะทู้ ถ้างบเกิน 20 ล้าน เพราะรายการสูงสุดของกะทู้อยู่ที่ 33.80 ล้านบาท ซึ่งเกินเพดานถลางไปมาก แต่ต้องรู้ว่าทั้งพอร์ตมีของเกิน 20 ล้านเพียง 3 รายการ ขณะที่มีคนถามหา 4 ราย ของกลุ่มนี้จึงหาไม่ง่าย

ซื้อสองโซนนี้ต้องระวังอะไรบ้าง

เรื่องแรกคือการแข่งขัน กะทู้ถูกเอ่ยถึงจากคนที่ติดต่อเข้ามา 15 ราย ถลาง 8 ราย ทั้งที่ของใหม่เข้าระบบ 7 วันล่าสุดใกล้กัน (กะทู้ 9 ถลาง 8) แปลว่าของดีราคาสมเหตุสมผลในกะทู้มีคนจ้องเยอะกว่า ถ้าเจอแล้วชอบ อย่าคิดนานเกินไป

เรื่องที่สองคือระวังการเทียบราคาข้ามประเภท ราคากลางถลาง 3.49 ล้านบาทสูงกว่ากะทู้ ไม่ได้แปลว่าถลางแพงกว่า แต่เพราะของในถลางเป็นบ้านเกือบทั้งหมด ควรเทียบบ้านกับบ้าน คอนโดกับคอนโด ไม่ใช่เทียบราคากลางของทำเลตรงๆ

เรื่องที่สามคือตัวเลขราคาต่อตารางเมตรทั้งพอร์ตคำนวณจาก 99 รายการที่ระบุพื้นที่ชัดเจนเท่านั้น จากทั้งหมด 242 รายการ ใช้เป็นกรอบเทียบได้ แต่เวลาซื้อจริงต้องกลับไปดูพื้นที่และเนื้อที่ดินของหลังนั้นๆ เอง โดยเฉพาะถลางที่ขนาดที่ดินต่างกันได้มากในราคาใกล้กัน

อยากเทียบของจริงทั้งสองโซน

วิธีที่เร็วที่สุดคือตั้งงบให้ชัดก่อน แล้วค่อยเลือกโซน เพราะที่งบ 3 ล้าน สองโซนนี้ให้ของคนละแบบเลย ถ้าอยากเห็นรายการทั้งหมดของกะทู้ 31 รายการและถลาง 25 รายการ พร้อมราคาและพื้นที่ของแต่ละหลัง เข้าไปดูที่หน้ารวมทรัพย์ได้เลยครับ มีอะไรอยากให้ช่วยกรองให้ตรงงบ ทักมาคุยกันได้