ซื้อคอนโดเมืองภูเก็ตปล่อยเช่า ผลตอบแทนเท่าไหร่

คอนโดเมืองภูเก็ตค่าเช่ากลาง 15,000 บาทต่อเดือน ซื้อกลาง 2.19 ล้านบาท คิดผลตอบแทนขั้นต้นได้ประมาณ 8.2% ต่อปีครับ

ซื้อคอนโดโซนเมืองภูเก็ตปล่อยเช่า ผลตอบแทนขั้นต้นประมาณเท่าไหร่

จากข้อมูลคอนโดในเมืองภูเก็ต ค่าเช่ากลางอยู่ที่ 15,000 บาทต่อเดือน และราคาขายกลางอยู่ที่ 2.19 ล้านบาท เมื่อนำมาคำนวณจะได้ผลตอบแทนขั้นต้นประมาณ 8.2% ต่อปีครับ

ตัวเลขนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่ ณ วันที่ 2026-09-09 ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด และเป็นการดูข้อมูลคอนโดเมืองภูเก็ตโดยเฉพาะ ค่าเช่ากลางมาจากรายการเช่า 2 รายการ ส่วนราคาขายกลางมาจากคอนโด 7 รายการ จึงควรใช้เป็นจุดตั้งต้นในการคัดกรองทรัพย์ ไม่ใช่การรับประกันว่าทุกห้องจะปล่อยได้ในราคาเดียวกันครับ

คำนวณผลตอบแทนคอนโดเมืองภูเก็ตอย่างไร

วิธีคิดตรงไปตรงมาคือ ค่าเช่าต่อเดือนคูณ 12 แล้วหารด้วยราคาซื้อ จากนั้นคูณ 100 เพื่อแปลงเป็นเปอร์เซ็นต์ ตัวอย่างจากข้อมูลชุดนี้คือ 15,000 × 12 ÷ 2,190,000 × 100 จึงได้ประมาณ 8.2% ต่อปีครับ

คำว่า “ผลตอบแทนขั้นต้น” สำคัญมาก เพราะตัวเลข 8.2% ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง การคำนวณนี้สมมติว่าห้องมีผู้เช่าและได้รับค่าเช่าตามค่ากลางตลอดช่วงที่นำมาคิด แต่ในทางปฏิบัติ นักลงทุนอาจมีช่วงที่ห้องว่าง ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง มีค่าใช้จ่ายในการดูแลห้อง ค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ ค่าซ่อมแซม ภาษี หรือค่าใช้จ่ายอื่นตามเงื่อนไขของทรัพย์และการปล่อยเช่าครับ

ดังนั้น 8.2% ควรใช้เพื่อเปรียบเทียบเบื้องต้นระหว่างราคาซื้อกับรายได้ค่าเช่า ไม่ควรนำไปตีความว่าเป็นเงินที่เหลือเข้ากระเป๋าจริงทั้งหมด หากต้องการประเมินให้รอบคอบ ควรนำค่าใช้จ่ายประจำและความเสี่ยงห้องว่างมาหักออกก่อนตัดสินใจครับ

ราคาคอนโดเมืองภูเก็ตที่มีในพอร์ตเริ่มต้นเท่าไหร่

คอนโดเมืองภูเก็ตในตัวอย่างทรัพย์ที่ดูแลอยู่มีราคาตั้งแต่ 1.85 ล้านบาทถึง 2.79 ล้านบาท และราคาขายกลางของคอนโดในทำเลนี้อยู่ที่ 2.19 ล้านบาทจาก 7 รายการครับ

เมื่อดูจากตัวอย่าง จะเห็นว่าห้องที่ราคาซื้อแตกต่างกันอาจต้องปล่อยเช่าในราคาต่างกันด้วย การใช้ราคาขายกลาง 2.19 ล้านบาทมาคำนวณเป็นภาพรวมจึงเหมาะกับการดูแนวโน้มของพอร์ต แต่ถ้ากำลังพิจารณาห้องใดห้องหนึ่ง ควรแทนราคากลางด้วยราคาซื้อจริงของห้องนั้น แล้วตรวจสอบว่าค่าเช่าที่คาดหวังสอดคล้องกับสภาพห้อง ขนาด เฟอร์นิเจอร์ และทำเลย่อยหรือไม่ครับ

ข้อมูลทำเลเมืองภูเก็ตทั้งหมดในพอร์ตมี 11 รายการ โดยมีทั้งคอนโดและบ้านเดี่ยว ขณะที่ข้อมูลคอนโดที่ใช้ดูราคากลางมี 7 รายการ จึงไม่ควรนำราคากลางของทรัพย์ทุกประเภทในทำเลเดียวกันไปแทนราคาคอนโดโดยไม่แยกประเภทครับ

ผลตอบแทนขั้นต้นต่างจากเงินที่ได้จริงอย่างไร

ผลตอบแทนขั้นต้นประมาณ 8.2% ยังไม่ใช่ผลตอบแทนสุทธิ เพราะรายได้ 180,000 บาทต่อปีจากการคำนวณเป็นรายได้ก่อนหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดครับ

รายการที่ควรนำมาพิจารณาต่อมีทั้งค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ค่าเตรียมห้องก่อนผู้เช่ารายใหม่ และค่าใช้จ่ายด้านภาษีตามกรณี นอกจากนี้ หากมีช่วงที่ไม่มีผู้เช่า รายได้จริงจะต่ำกว่าการนำค่าเช่ารายเดือนคูณ 12 การรับประกันรายได้จึงไม่ควรใช้เป็นสมมติฐานหลักในการลงทุนครับ

• ค่าส่วนกลาง: เป็นค่าใช้จ่ายประจำที่ต้องตรวจสอบจากนิติบุคคลของอาคาร เพราะข้อมูลที่มีไม่ได้ระบุอัตราของแต่ละโครงการ
• ช่วงห้องว่าง: เมื่อไม่มีผู้เช่า รายได้ค่าเช่าจะหายไป แต่ค่าใช้จ่ายบางรายการอาจยังเกิดขึ้นตามเดิม
• ค่าซ่อมและการสึกหรอ: ห้องที่ปล่อยเช่าต้องมีการดูแลและเปลี่ยนอุปกรณ์ตามสภาพ ไม่ควรคิดจากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว
• ภาษีและค่าใช้จ่ายธุรกรรม: ควรตรวจสอบตามรูปแบบการถือครอง การปล่อยเช่า และเงื่อนไขของทรัพย์ก่อนสรุปผลตอบแทนสุทธิ

วิธีที่ปลอดภัยกว่าคือทำตารางกระแสเงินสดแยกเป็นรายรับและรายจ่าย แล้วใช้รายได้ที่คาดว่าจะได้รับจริงหลังเผื่อห้องว่างมาเปรียบเทียบกับเงินลงทุนทั้งหมดครับ

ซื้อคอนโดเมืองภูเก็ตปล่อยเช่าต้องระวังอะไรบ้าง

ความเสี่ยงหลักคือค่าเช่าที่คาดไว้ อาจไม่เท่ากับค่าเช่าที่ปล่อยได้จริง และราคาซื้อของแต่ละห้องมีผลต่อผลตอบแทนโดยตรงครับ

ข้อมูลค่าเช่ากลาง 15,000 บาทต่อเดือนมาจากรายการเช่า 2 รายการ จึงมีจำนวนข้อมูลไม่มากพอที่จะสรุปว่าทุกโครงการหรือทุกห้องในเมืองภูเก็ตจะปล่อยได้เท่ากัน นักลงทุนควรตรวจสอบห้องใกล้เคียงในอาคารเดียวกัน สภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ วิว ชั้น และข้อกำหนดของนิติบุคคลก่อนใช้ค่าเช่านี้เป็นสมมติฐานครับ

อีกประเด็นคือราคาขายกลาง 2.19 ล้านบาทมาจากคอนโด 7 รายการ แต่ราคาตัวอย่างในพอร์ตอยู่ตั้งแต่ 1.85 ล้านบาทถึง 2.79 ล้านบาท ห้องที่ซื้อแพงกว่าราคากลางจะต้องสร้างรายได้ค่าเช่ามากขึ้น หรือมีเหตุผลด้านคุณภาพและทำเลย่อยที่รองรับ มิฉะนั้นผลตอบแทนขั้นต้นของห้องนั้นอาจต่ำกว่าภาพรวมครับ

ควรตรวจสอบสภาพอาคาร ค่าใช้จ่ายค้างชำระ เอกสารสิทธิ์ เงื่อนไขการปล่อยเช่า และความสะดวกในการบริหารห้องด้วย หากต้องพึ่งผู้ดูแลทรัพย์ ควรนำค่าใช้จ่ายส่วนนั้นมารวมในประมาณการ ไม่ควรดูเฉพาะตัวเลขผลตอบแทนขั้นต้นครับ

อยากเริ่มดูคอนโดเมืองภูเก็ตจากจุดไหน

เริ่มจากกำหนดราคาซื้อที่รับได้ แล้วนำค่าเช่าที่ตรวจสอบได้ของห้องหรือโครงการนั้นมาคำนวณด้วยสูตร ค่าเช่าต่อเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อ จากนั้นทำรายการค่าใช้จ่ายและเผื่อช่วงห้องว่างก่อนตัดสินใจครับ

ตัวเลขในบทความนี้เป็นข้อมูลจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่ ณ วันที่ 2026-09-09 ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด หากต้องการเปรียบเทียบราคา ขนาด และประเภททรัพย์เพิ่มเติม สามารถดูทรัพย์ทั้งหมดได้ที่หน้ารวมทรัพย์ครับ