ค่าโอนบ้านภูเก็ต ใครจ่ายอะไรบ้าง คิดยังไง

ทรัพย์ตัวอย่างในพอร์ตมีราคาตั้งแต่ 0.95 ล้านบาทถึง 6.99 ล้านบาท แต่ค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ได้ดูแค่ราคาขาย ต้องแยกให้ชัดว่าใครจ่ายรายการไหนครับ

ค่าโอนบ้านภูเก็ตมีรายการอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ได้มีเพียงค่าธรรมเนียมโอน แต่ยังอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่าจดจำนอง หากผู้ซื้อกู้ธนาคารครับ

สิ่งสำคัญคือแต่ละรายการมีฐานคำนวณและผู้รับผิดชอบไม่เหมือนกัน บางรายการเป็นเรื่องที่คู่สัญญาตกลงแบ่งกันได้ บางรายการเกี่ยวข้องกับผู้ขายโดยตรง ส่วนค่าจดจำนองมักเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อใช้สินเชื่อ

สำหรับบทความนี้ ตัวเลขราคาทรัพย์มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่ ณ วันที่ 2026-09-17 ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด จึงใช้เพื่อให้เห็นวิธีคิดและระดับราคาจริงในพอร์ตเท่านั้น ไม่ใช่ใบประเมินค่าใช้จ่ายทางราชการครับ

รายการที่ควรเขียนไว้ในสัญญา

• ค่าธรรมเนียมโอน ควรระบุให้ชัดว่าแบ่งคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดรับผิดชอบทั้งหมด
• ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ต้องตรวจสอบว่ารายการใดใช้กับธุรกรรมและสถานะของผู้ขาย
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นรายการที่เกี่ยวข้องกับการโอนและการคำนวณของผู้ขาย ควรขอประมาณการล่วงหน้า
• ค่าจดจำนอง เกิดขึ้นเมื่อมีการจดจำนองกับธนาคาร โดยควรถามธนาคารว่าผู้ซื้อเตรียมเงินส่วนนี้อย่างไร

ใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน

โดยหลัก คู่สัญญาต้องตกลงกันให้ชัดในสัญญาซื้อขายว่าใครจ่ายรายการใด เพราะคำว่า “ค่าโอน” ในการคุยทั่วไปอาจหมายถึงหลายค่าใช้จ่ายรวมกันครับ

วิธีที่ปลอดภัยคือทำตารางแนบท้ายสัญญา แยกชื่อรายการ ผู้รับผิดชอบ และวิธีชำระ อย่ารอไปตกลงกันหน้าเคาน์เตอร์สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต เพราะหากยอดเงินจริงสูงกว่าที่เตรียมไว้ อาจทำให้การโอนล่าช้า

ในทางปฏิบัติ การต่อรองราคาขายกับการต่อรองค่าใช้จ่ายวันโอนเป็นคนละเรื่อง ราคาขายที่ลดลงอาจไม่ได้แปลว่าค่าใช้จ่ายทุกส่วนลดลงในสัดส่วนเดียวกัน จึงควรขอเอกสารประมาณการแยกเป็นรายการครับ

ต้องใช้ราคาขายหรือราคาประเมินในการคิดค่าโอน

การคำนวณของหน่วยงานอาจอ้างอิงฐานราคาตามหลักเกณฑ์ราชการและรายละเอียดของธุรกรรม ไม่ได้ดูราคาที่ผู้ซื้อกับผู้ขายพูดกันเพียงอย่างเดียว ดังนั้นราคาประกาศขายใช้ทำงบเบื้องต้น แต่ไม่ควรถือเป็นยอดค่าใช้จ่ายสุดท้ายครับ

ตัวอย่างเช่น ในพอร์ตมีคอนโดเคหะบ้านพอนราคา 0.95 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวเจ้าฟ้าการ์เด้นโฮม 7 พรีเมียร์ พาร์ค ราคา 6.99 ล้านบาท ฐานเงินและรายละเอียดของแต่ละธุรกรรมต่างกันอย่างมาก แต่ยังต้องให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบยอดจริงก่อนชำระ

ก่อนเซ็นสัญญา ควรขอสำเนาเอกสารสิทธิ์ เอกสารชุดห้อง เอกสารปลอดภาระ และรายละเอียดค่าใช้จ่ายจากฝ่ายที่เกี่ยวข้อง จากนั้นนำข้อมูลไปสอบถามสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตเพื่อให้ได้ตัวเลขที่ตรงกับทรัพย์และคู่สัญญาจริงครับ

ถ้าซื้อบ้านภูเก็ตด้วยสินเชื่อธนาคารต้องเตรียมอะไรเพิ่ม

ถ้ามีสินเชื่อ นอกจากค่าโอนแล้ว ผู้ซื้อควรเตรียมรายการเกี่ยวกับการจดจำนองและค่าใช้จ่ายตามขั้นตอนของธนาคาร โดยยอดสุดท้ายต้องยืนยันกับธนาคารผู้ให้กู้ครับ

ควรขอเอกสารสรุปค่าใช้จ่ายจากธนาคารก่อนนัดโอน และถามให้ครบว่าค่าใช้จ่ายใดชำระวันทำสัญญา ค่าใช้จ่ายใดชำระวันจดจำนอง และรายการใดรวมอยู่ในวงเงินกู้หรือไม่ อย่าดูเฉพาะยอดผ่อนต่อเดือน เพราะเงินสดที่ต้องใช้ในวันโอนอาจเป็นคนละส่วนกัน

1. ส่งข้อมูลทรัพย์และราคาซื้อขายให้ธนาคารตรวจสอบ
2. ขอผลประเมินและเอกสารสรุปวงเงินที่อนุมัติ
3. ขอรายการค่าใช้จ่ายวันโอนและวันจดจำนองเป็นลายลักษณ์อักษร
4. ตรวจว่าชื่อผู้กู้ ผู้ขาย และรายละเอียดทรัพย์ตรงกับเอกสารสิทธิ์
5. นัดธนาคาร ผู้ขาย และสำนักงานที่ดินให้พร้อมกัน

สำหรับบ้านในภูเก็ต ควรเผื่อเวลาเรื่องเอกสารและการเดินทางให้ดี โดยเฉพาะทรัพย์ที่ต้องประสานหลายฝ่าย หากเป็นบ้านที่มีการต่อเติมหรือมีงานจากผู้รับเหมาท้องถิ่น ควรตรวจงานจริงก่อนโอน ไม่ควรคิดว่าค่าใช้จ่ายวันโอนเป็นประเด็นเดียวที่ต้องเตรียมครับ

ก่อนโอนบ้านภูเก็ตต้องตรวจอะไรบ้าง

ก่อนจ่ายเงินงวดสุดท้าย ควรตรวจทั้งเอกสาร สภาพบ้าน และยอดค้างชำระให้ครบ เพราะค่าแก้ไขหลังโอนอาจสูงกว่าค่าใช้จ่ายที่วางแผนไว้ครับ

สำหรับบ้านเดี่ยว เช่น บ้านซอยสามัคคี 3 สามกอง ราคา 4.65 ล้านบาท หรือบ้านเดี่ยวในกู้กูราคา 2.89 ล้านบาท ควรตรวจมิเตอร์ น้ำ ไฟ ระบบปั๊ม ระบบระบายน้ำ รอยรั่ว และงานต่อเติมที่ตกลงไว้

ภูเก็ตมีสภาพอากาศฝั่งอันดามันที่ควรใส่ใจเป็นพิเศษ ตรวจคราบน้ำ รอยซึมตามผนัง หลังคา รางน้ำ จุดต่อระเบียง และสนิมบริเวณโลหะ หากพบข้อบกพร่อง ควรถ่ายภาพและเขียนรายการแก้ไขพร้อมกำหนดส่งมอบไว้ก่อนโอน การให้ผู้รับเหมาท้องถิ่นเข้าตรวจช่วยประเมินงานได้ แต่ควรแยกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ออกจากค่าโอนราชการครับ

เช็กลิสต์วันโอน

• ตรวจชื่อและเลขเอกสารสิทธิ์ให้ตรงกับสัญญา
• ขอหลักฐานว่าไม่มีค่าส่วนกลางหรือค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ
• ตรวจสภาพทรัพย์ตามรายการส่งมอบ
• เตรียมเอกสารของผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารให้ครบ
• ขอใบเสร็จทุกค่าใช้จ่ายหลังชำระ

ควรเตรียมงบค่าโอนบ้านภูเก็ตอย่างไร

ให้เริ่มจากราคาซื้อขาย แล้วแยกงบเป็นค่าใช้จ่ายราชการ ค่าใช้จ่ายธนาคาร ค่าเดินทาง และเงินสำรองสำหรับงานแก้ไข โดยยังไม่ควรสรุปยอดจากราคาขายเพียงตัวเดียวครับ

ตัวอย่างทรัพย์ในพอร์ตมีตั้งแต่คอนโดดีคอนโดครีกราคา 2.45 ล้านบาท บ้านเดี่ยวหมู่บ้านพนาสนธิ์ บ่อแร่ราคา 3.89 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านเดี่ยวเกาะแก้วราคา 6.99 ล้านบาท การเตรียมงบจึงควรอิงเอกสารของทรัพย์จริง ไม่ใช่ใช้ตัวเลขเดียวกับทุกทำเลหรือทุกประเภท

ขั้นตอนที่ทำได้จริงคือขอใบประมาณการจากสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ขอรายการจากธนาคารหากกู้ และนำทั้งสองชุดมาเทียบกับสัญญา หากมีรายการที่ไม่เข้าใจ ให้ถามก่อนเซ็นหรือก่อนโอนทันทีครับ

คุยเรื่องค่าใช้จ่ายให้จบก่อนนัดโอน

ค่าโอนที่วางแผนได้ดีคือค่าใช้จ่ายที่แยกผู้รับผิดชอบและขอเอกสารยืนยันไว้ล่วงหน้า หากกำลังเทียบคอนโด บ้านเดี่ยว หรือทรัพย์ประเภทอื่นในภูเก็ต สามารถดูทรัพย์ทั้งหมดได้ที่หน้ารวมทรัพย์ครับ