สรุปตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต ส.ค. 2569 จากทรัพย์ในมือจริง

สรุปราคาบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ในภูเก็ต จากทรัพย์ 111 รายการที่เราดูแลอยู่จริง ณ ส.ค. 2569 พร้อมภาพฝั่งคนหาซื้อและข้อควรระวัง

เดือนนี้ผมขอสรุปสิ่งที่เห็นจริงจากทรัพย์ที่อยู่ในมือ ไม่ใช่จากรายงานตลาดของใคร ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจากรายการที่เราดูแลอยู่ ณ วันที่ 22 สิงหาคม 2569 เท่านั้น — ประกาศขาย 111 รายการ ปล่อยเช่า 12 รายการ

ขอบอกไว้ตั้งแต่ต้นว่า นี่ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด ของเรา 111 รายการเป็นแค่เศษเสี้ยวของทรัพย์ที่ประกาศขายอยู่ในจังหวัดนี้ ประโยชน์ของมันคือเป็นข้อมูลที่ตรวจสอบได้จริงทุกบรรทัด ไม่ใช่ตัวเลขที่หยิบมาจากที่อื่นแล้วอ้างว่าเป็นภาพรวม อ่านโดยเข้าใจข้อจำกัดนี้ จะใช้ประโยชน์ได้มากกว่า

ภาพรวมราคาในพอร์ตเดือนนี้

ราคาขายต่ำสุดในพอร์ตอยู่ที่ 1.00 ล้านบาท สูงสุด 33.80 ล้านบาท และค่ากลางอยู่ที่ 3.59 ล้านบาท ส่วนราคาต่อตารางเมตรค่ากลางอยู่ที่ 65,894 บาท คิดจาก 44 รายการที่ระบุพื้นที่ใช้สอยชัดเจน (อีก 67 รายการไม่ได้ระบุพื้นที่ มาจาก 111 − 44 จึงไม่ถูกนำมาคิด — ตรงนี้ควรรู้ไว้ เพราะทรัพย์ที่ระบุพื้นที่ชัดเจนมักเป็นคอนโด ตัวเลขต่อตารางเมตรจึงอาจเอนไปทางคอนโดมากกว่าบ้าน)

กระจายตามช่วงราคาแล้วเป็นแบบนี้ครับ

สัดส่วนในตารางคิดจากจำนวนรายการหารด้วย 111 รายการทั้งพอร์ต และรวมสองช่วงกลาง (2–5 ล้าน) ได้ 74 รายการ (31 + 43) หรือราว 67% ของทั้งพอร์ต (74 ÷ 111 = 66.7%) แปลว่าตลาดที่เราทำงานด้วยจริงๆ คือบ้านและคอนโดสำหรับคนอยู่เอง ไม่ใช่วิลล่าริมทะเลระดับสิบล้านขึ้น

แยกตามทำเล

ผมยกมาเฉพาะทำเลที่มีรายการมากพอจะเล่าได้ ทำเลที่มี 2 รายการต้องอ่านด้วยความระวังมาก เพราะทรัพย์ชิ้นเดียวก็ทำให้ค่ากลางเหวี่ยงได้

สองจุดที่น่าสังเกต

หนึ่ง — กะทู้มีราคากลางต่ำที่สุดในกลุ่มทำเลใหญ่ (2.59 ล้าน) แต่ก็มีทรัพย์แพงที่สุดในพอร์ตอยู่ที่นี่ (33.80 ล้าน) ที่เป็นแบบนี้เพราะทรัพย์กะทู้ในมือ 16 รายการเป็นคอนโดถึง 10 รายการ ค่ากลางจึงถูกดึงลง ไม่ได้แปลว่าบ้านในกะทู้ราคาสองล้านครึ่ง ตัวอย่างเช่นบ้านเดี่ยวโครงการภัสสร กะทู้–ป่าตอง 3 ห้องนอน อยู่ที่ 6.39 ล้านบาท

สอง — ราคาต่อตารางเมตรระหว่างราไวย์ (92,250 บาท) กับฉลอง (54,444 บาท) ต่างกัน 37,806 บาท (92,250 − 54,444) หรือราว 1.7 เท่า (92,250 ÷ 54,444 ≈ 1.69) ทั้งที่ขับรถถึงกันไม่กี่นาที ระยะห่างจากหาดกับประเภททรัพย์ในแต่ละโซนอธิบายส่วนต่างนี้ได้มากกว่าคำว่า "ทำเลดีกว่า" ลอยๆ และอย่าลืมว่าราไวย์คิดจากทรัพย์แค่ 4 รายการ ฉลอง 7 รายการ ตัวอย่างน้อยทั้งคู่

แยกตามประเภททรัพย์

ถ้าอยากเห็นภาพเป็นบันไดราคา ลองไล่จากทรัพย์จริงในมือดูครับ: เคหะบ้านพอน 2 ห้องนอน 1.00 ล้าน → D Condo Campus Resort กู้กู 29.95 ตร.ม. 2.09 ล้าน → เซนทริโอ วิชิต 30.55 ตร.ม. 2.29 ล้าน → Zcape III วิชิต 1 นอน 33.33 ตร.ม. 2.79 ล้าน → ไอลีฟทาวน์ 2 แบบ 4 ห้องนอน 3.49 ล้าน → พฤกษาวิลล์ รัษฎา–เกาะแก้ว ทาวน์เฮาส์ 3 นอน 3.99 ล้าน → บ้านเดี่ยวซอยสามัคคี 3 สามกอง 3 นอน 4.65 ล้าน → ภัสสร กะทู้–ป่าตอง 6.39 ล้าน

สังเกตช่วง 3.49–4.65 ล้านครับ ต่างกันประมาณ 1.16 ล้าน (4.65 − 3.49) แต่เปลี่ยนจากทาวน์เฮาส์ไปเป็นบ้านเดี่ยวได้ นี่เป็นช่วงที่ผมเห็นคนตัดสินใจยากที่สุด

ฝั่งคนหาซื้อเดือนนี้

มีคนติดต่อเข้ามาหาทรัพย์ 29 ราย ขอเล่าเป็นภาพรวมเท่านั้น ไม่ระบุตัวใครทั้งสิ้น

• ถามหาบ้าน 18 ราย, คอนโด 9 ราย, ทาวน์เฮาส์ 1 ราย, วิลล่า 1 ราย
• งบกลางของคนที่ถามหา อยู่ที่ 2.90 ล้านบาท
• ช่วงงบที่ถามมากที่สุดคือ 2–3 ล้าน (8 ราย) รองมา 3–5 ล้าน (4 ราย)
• ทำเลที่ถูกเอ่ยถึงบ่อยสุดคือ ถลาง 5 ราย และกะทู้ 5 ราย
• ในจำนวนนี้มองหาเช่า 2 ราย

ตรงนี้มีช่องว่างที่ควรพูดตรงๆ งบกลางของคนหาซื้ออยู่ที่ 2.90 ล้าน แต่ราคากลางของพอร์ตอยู่ที่ 3.59 ล้าน ต่างกัน 0.69 ล้านบาท (3.59 − 2.90) หรือประมาณ 19% ของราคากลางพอร์ต (0.69 ÷ 3.59 = 19.2%) และถ้าดูเฉพาะคนที่อยากได้ "บ้าน" ซึ่งมี 18 จาก 29 ราย หรือราว 62% (18 ÷ 29 = 62.1%) ราคากลางบ้านเดี่ยวในพอร์ตคือ 4.69 ล้าน ห่างจากงบกลาง 2.90 ล้านอยู่ 1.79 ล้านบาท (4.69 − 2.90)

แปลว่าอะไร — คนส่วนใหญ่อยากได้บ้าน แต่งบที่ถืออยู่ตรงกับราคาคอนโด (กลาง 2.19 ล้าน) และทาวน์เฮาส์ระดับล่างมากกว่า คนที่งบ 2.90 ล้านแล้วยืนยันว่าต้องเป็นบ้านเดี่ยว มักต้องยอมออกไปทำเลไกลขึ้น หรือรับบ้านเก่าที่ต้องรีโนเวท

ที่เปลี่ยนไปจากเดือนก่อน

ขอตอบตรงๆ ครับ — ผมยังไม่มีชุดข้อมูลเดือนก่อนที่เก็บด้วยวิธีเดียวกันมาเทียบ การเอาความรู้สึกมาเขียนว่าราคาขยับขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์โดยไม่มีตัวเลขรองรับ ไม่มีประโยชน์กับคนอ่านและเป็นการหลอกกันเปล่าๆ

บทความชุดนี้เริ่มเก็บตัวเลขอย่างเป็นระบบตั้งแต่เดือนนี้เป็นต้นไป เดือนถัดไปผมจะเทียบให้เห็นชัดว่าอะไรขยับ — ราคากลางพอร์ต จำนวนรายการแต่ละช่วงราคา และงบกลางของคนที่ติดต่อเข้ามา สามตัวนี้จะเป็นตัววัดหลัก

ผลตอบแทนค่าเช่า: ตัวเลขเดียวที่มีจริง

เดือนนี้มีทำเลเดียวที่ข้อมูลครบพอจะคำนวณได้ คือคอนโดในกะทู้ ค่าเช่ากลาง 13,000 บาทต่อเดือน (จากรายการปล่อยเช่า 2 รายการ) ราคาขายกลาง 2.19 ล้านบาท (จาก 10 รายการ) คิดเป็น 13,000 × 12 = 156,000 บาทต่อปี แล้วหารด้วย 2,190,000 บาท = 7.12% ปัดเป็นประมาณ 7.1% ต่อปี

ข้อควรระวังที่ต้องพูดให้ชัด

• เป็นผลตอบแทนขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ภาษี และช่วงที่ห้องว่าง
• คิดจากรายการปล่อยเช่าแค่ 2 รายการ ตัวอย่างน้อยมาก อย่าเอาไปใช้เป็นตัวแทนของคอนโดกะทู้ทั้งโซน
• ค่าเช่ากับราคาขายมาจากคนละยูนิต ไม่ใช่ห้องเดียวกัน

ถ้าจะใช้ตัวเลขนี้ ใช้เป็นจุดตั้งต้นในการถามต่อ ไม่ใช่ข้อสรุปครับ

สิ่งที่คนซื้อควรจับตา

1. ช่วง 3–5 ล้านคือช่วงที่ของเยอะที่สุด — 43 รายการจาก 111 ถ้าคุณอยู่ในงบนี้ คุณมีอำนาจต่อรองจากตัวเลือกที่มาก อย่ารีบตัดสินใจกับหลังแรกที่ดู
2. งบ 2–3 ล้านคือช่วงที่คนถามหามากที่สุด — คนถามหา 8 ราย ในขณะที่พอร์ตมี 31 รายการ ยังพอมีของ แต่ทรัพย์ที่ทั้งราคาดีและทำเลดีในช่วงนี้จะหายเร็ว
3. อย่าดูค่ากลางของทำเลอย่างเดียว — กะทู้ค่ากลาง 2.59 ล้าน แต่ช่วงราคาจริงกว้างตั้งแต่ 2.09 ถึง 33.80 ล้าน ต้องดูว่าค่ากลางนั้นมาจากทรัพย์ประเภทไหน
4. ถ้าซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า — ขอดูสัญญาเช่าจริงย้อนหลังและอัตราการเข้าพักของโครงการ อย่าคิดจากตัวเลขผลตอบแทนที่ใครก็ตามยกมาลอยๆ รวมถึงตัวเลข 7.1% ในบทความนี้
5. ทำเลที่คนถามแต่พอร์ตไม่ค่อยมี — เช่น บางโจ มีคนเอ่ยถึง 2 ราย แต่เดือนนี้เรายังไม่มีทรัพย์แถบนั้นในมือ ถ้าเล็งโซนเฉพาะแบบนี้ ควรเผื่อเวลารอ

คุยกันต่อ

ตัวเลขทั้งหมดนี้เป็นภาพจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริงเท่านั้น ถ้าอยากเห็นว่าแต่ละรายการหน้าตาเป็นยังไง ราคาเท่าไหร่ อยู่ตรงไหน ดูได้ที่หน้ารวมทรัพย์ทั้งหมด กรองตามงบและทำเลที่สนใจได้เลย แล้วค่อยคุยกันว่าหลังไหนเข้าเงื่อนไขของคุณจริงครับ