สรุปตัวเลขตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตเดือนกันยายน 2569 จากทรัพย์ 248 รายการที่เราดูแลจริง ราคากลาง 3.39 ล้าน พร้อมแยกตามทำเลและประเภท
เดือนนี้ขอสรุปแบบตรงไปตรงมาครับ ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้มาจาก ทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริง ณ วันที่ 1 กันยายน 2569 คือประกาศขาย 248 รายการ และปล่อยเช่าอีก 20 รายการ ไม่ใช่สถิติของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด ไม่ใช่ตัวเลขจากธนาคารหรือหน่วยงานไหน
ผมคิดว่าการบอกแบบนี้ตั้งแต่ต้นสำคัญกว่าการทำให้ดูน่าเชื่อถือเกินจริง เพราะพอร์ตของเรามีจุดเด่นจุดด้อยของมันเอง เช่น เราแข็งในโซนกะทู้ ถลาง วิชิต แต่มีของโซนป่าตองหรือกมลาน้อยมาก ถ้าคุณกำลังดูโซนที่เรามีของแค่สองสามรายการ ตัวเลขกลางในบทความนี้ก็ใช้เป็นแนวทางคร่าวๆ ได้เท่านั้น
ราคากลางของทรัพย์ในมือตอนนี้อยู่ที่เท่าไหร่
ราคาขายกลางของทั้งพอร์ตอยู่ที่ 3.39 ล้านบาท ต่ำสุด 0.04 ล้านบาท (เป็นที่ดินแบ่งขายแปลงเล็กโซนถลาง) สูงสุด 34.80 ล้านบาท ส่วนราคาต่อตารางเมตรกลางอยู่ที่ 67,059 บาท คิดจาก 101 รายการที่ระบุพื้นที่ชัดเจน
ถ้าดูการกระจายตามช่วงราคา จะเห็นว่าของส่วนใหญ่กองอยู่ตรงกลางตลาด
| ช่วงราคา | จำนวน (รายการ) | สัดส่วนโดยประมาณ |
|---|---|---|
| ไม่เกิน 2 ล้าน | 30 | 12% |
| 2–3 ล้าน | 78 | 31% |
| 3–5 ล้าน | 88 | 35% |
| 5–10 ล้าน | 34 | 14% |
| 10–20 ล้าน | 15 | 6% |
| เกิน 20 ล้าน | 3 | 1% |
รวมช่วง 2–5 ล้านได้ 166 รายการจาก 248 คิดเป็นราว 67% ของพอร์ต แปลว่าถ้าคุณตั้งงบไว้ประมาณนี้ ตัวเลือกจะเยอะที่สุด แต่ก็แปลว่าคุณต้องแข่งกับคนอื่นในช่วงเดียวกันด้วยเหมือนกัน
ทำเลไหนแพง ทำเลไหนยังพอจับต้องได้
ในทำเลที่มีของพอจะดูตัวเลขได้ เกาะแก้วราคากลางสูงสุดที่ 5.89 ล้านบาท ส่วนกะทู้ต่ำสุดที่ 2.79 ล้านบาท แต่ราคากลางอย่างเดียวบอกไม่หมด ต้องดูว่าในทำเลนั้นเป็นทรัพย์ประเภทไหนด้วย
| ทำเล | จำนวน | ราคากลาง (ล้าน) | ช่วงราคา (ล้าน) | บาท/ตร.ม. |
|---|---|---|---|---|
| กะทู้ | 34 | 2.79 | 1.99–33.80 | 73,122 |
| ถลาง | 25 | 3.49 | 0.04–13.90 | 45,657 |
| วิชิต | 20 | 3.69 | 1.99–5.49 | 74,959 |
| ฉลอง | 17 | 4.69 | 1.99–14.90 | 66,779 |
| ป่าคลอก | 13 | 3.59 | 2.19–15.90 | — |
| สามกอง | 11 | 4.59 | 2.05–12.90 | 58,056 |
| กู้กู | 10 | 3.49 | 1.10–7.80 | 58,555 |
| เกาะแก้ว | 10 | 5.89 | 1.99–11.90 | — |
จุดที่น่าสังเกตคือกะทู้ ราคากลางถูกกว่าถลาง (2.79 เทียบ 3.49 ล้าน) แต่ราคาต่อตารางเมตรกลับสูงกว่าเกือบเท่าตัว (73,122 เทียบ 45,657 บาท) เหตุผลไม่ใช่เพราะกะทู้แพงกว่าในทุกกรณี แต่เพราะของกะทู้ในมือเราเป็นคอนโด 19 จาก 34 รายการ ซึ่งคอนโดห้องเล็กราคารวมต่ำแต่ราคาต่อตารางเมตรสูงเป็นธรรมดา ขณะที่ถลางเป็นทาวน์เฮาส์กับบ้านเดี่ยวรวมกัน 18 จาก 25 รายการ ได้พื้นที่เยอะกว่าต่อเงินหนึ่งบาท
ทำเลที่มีของแค่ 2–3 รายการ เช่น บางเทา (กลาง 16.00 ล้าน) หรือท่าเรือ (กลาง 11.90 ล้าน) ผมไม่แนะนำให้เอาไปอ้างอิงเป็นราคาตลาด เพราะทรัพย์หลังเดียวที่ราคาสูงก็ดันตัวเลขกลางขึ้นได้หมดแล้วครับ
แยกตามประเภทแล้วราคาต่างกันแค่ไหน
คอนโดราคากลาง 2.19 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 4.39 ล้านบาท ห่างกันประมาณสองเท่า ส่วนพูลวิลล่ากระโดดไปที่ 13.90 ล้านบาท
| ประเภท | จำนวน | ราคากลาง (ล้าน) | ช่วงราคา (ล้าน) |
|---|---|---|---|
| คอนโด | 93 | 2.19 | 0.99–9.70 |
| บ้านเดี่ยว | 82 | 4.39 | 1.50–33.80 |
| ทาวน์เฮาส์ | 33 | 3.39 | 2.09–4.89 |
| บ้านแฝด | 20 | 4.29 | 2.85–5.99 |
| พูลวิลล่า | 12 | 13.90 | 6.99–34.80 |
ที่น่าสนใจคือทาวน์เฮาส์ช่วงราคาแคบมาก แค่ 2.09–4.89 ล้าน ทั้ง 33 รายการ ต่างจากบ้านเดี่ยวที่กว้างตั้งแต่ 1.50 ถึง 33.80 ล้าน แปลว่าถ้าคุณดูทาวน์เฮาส์ การเทียบราคาจะง่ายกว่าเยอะ เพราะของอยู่ในกรอบเดียวกันหมด
ตัวอย่างของจริงในพอร์ตที่ช่วยให้เห็นภาพ: พนาสนธิ์ กรีนเพลส อาคาร E สามกอง 1 นอน 36.2 ตร.ม. ที่ 2.05 ล้าน, Zcape III วิชิต 1 นอน 33.33 ตร.ม. ที่ 2.79 ล้าน, ฮาบิทาวน์ เกาะแก้ว บ้านเดี่ยว 3 นอน ที่ 3.39 ล้าน, ธารทอง3 บ่อแร่ 2 นอน ที่ 3.89 ล้าน และศุภาลัย ลากูน เกาะแก้ว 3 นอน ที่ 7.29 ล้าน
คนที่ติดต่อเข้ามาเดือนนี้กำลังหาอะไรอยู่
มีคนติดต่อเข้ามาหาทรัพย์ 79 ราย งบกลางอยู่ที่ 3.00 ล้านบาท และกว่าครึ่ง (48 ราย) ถามหา "บ้าน" ไม่ใช่คอนโด
ทำเลที่ถูกเอ่ยถึงมากที่สุดคือกะทู้ 17 ราย รองลงมาเป็นวิชิต 8 ราย ถลาง 8 ราย และฉลอง 7 ราย ด้านช่วงงบ คนหาช่วง 3–5 ล้าน 21 ราย และ 2–3 ล้าน 18 ราย รวม 39 ราย ซึ่งตรงกับที่ของเรากองอยู่พอดี
จุดที่ของขาดคือช่วงเกิน 20 ล้าน มีคนหา 4 ราย แต่เรามีของแค่ 3 รายการ ส่วนตลาดเช่าเงียบกว่าที่คิด มีคนมองหาเช่าแค่ 5 รายจาก 79 ราย ขณะที่เรามีของปล่อยเช่า 20 รายการ
เดือนนี้มีอะไรเปลี่ยนไปจากเดือนก่อนบ้าง
ตรงนี้ต้องบอกตามตรงครับว่า เรายังเทียบราคากับเดือนก่อนไม่ได้ เพราะทรัพย์ทั้ง 248 รายการในระบบตอนนี้เข้ามาภายใน 30 วันล่าสุดทั้งหมด ยังไม่มีชุดข้อมูลเดือนก่อนที่จะเอามาวางคู่กันแบบตรงไปตรงมา ผมเลือกจะไม่เดาแนวโน้มว่าราคาขึ้นหรือลงกี่เปอร์เซ็นต์ เพราะถ้าไม่มีฐานเทียบ ตัวเลขนั้นก็ไม่มีความหมาย
สิ่งที่บอกได้คือความเคลื่อนไหวของของใหม่ ใน 7 วันล่าสุดมีทรัพย์เข้าระบบ 69 รายการ คิดเป็นราว 28% ของพอร์ตทั้งหมด กระจุกที่กะทู้ 10 รายการ สามกอง 6 ถลาง 6 เกาะแก้ว 4 และกู้กู 4 แปลว่าถ้าคุณดูโซนพวกนี้อยู่ ควรกลับมาเช็กบ่อยหน่อย ของหมุนเร็วกว่าโซนอื่น
ซื้อคอนโดกะทู้ปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนประมาณเท่าไหร่
คิดจากข้อมูลในมือ คอนโดกะทู้ค่าเช่ากลาง 13,000 บาทต่อเดือน (จาก 3 รายการ) ราคาขายกลาง 2.19 ล้านบาท (จาก 19 รายการ) คำนวณได้ 13,000 × 12 = 156,000 บาทต่อปี หารด้วย 2,190,000 บาท = ประมาณ 7.1% ต่อปี
ข้อควรระวังคือตัวเลขนี้เป็น ผลตอบแทนขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี และช่วงห้องว่าง และฐานค่าเช่ามาจากแค่ 3 รายการเท่านั้น ซึ่งน้อยเกินกว่าจะยืนยันว่าเป็นค่าเช่ามาตรฐานของกะทู้ทั้งโซน ถ้าจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าจริง ควรขอดูสัญญาเช่าย้อนหลังของห้องนั้นๆ หรือห้องข้างเคียงในตึกเดียวกันประกอบด้วยครับ
สิ่งที่คนซื้อควรจับตาต่อจากนี้
สรุปเป็นข้อๆ ให้ใช้งานได้จริง
- งบ 2–5 ล้านคือสมรภูมิหลัก ของเยอะ (166 รายการ) แต่คนหาก็เยอะ (39 ราย) ถ้าเจอหลังที่ถูกใจในกรอบนี้ อย่าใช้เวลาตัดสินใจนานเกินไป
- อย่าตัดสินทำเลจากราคากลางอย่างเดียว ดูราคาต่อตารางเมตรควบคู่ เช่น ถลาง 45,657 บาท/ตร.ม. เทียบกะทู้ 73,122 บาท/ตร.ม. บอกเรื่องพื้นที่ที่ได้ต่อเงินได้ชัดกว่า
- ทำเลที่มีของน้อยกว่า 5 รายการ ให้ระวังตัวเลขกลาง เพราะหลังเดียวก็บิดค่ากลางได้ทั้งชุด
- ของใหม่เข้าเร็วในกะทู้ สามกอง ถลาง รวม 22 รายการใน 7 วัน ถ้าดูโซนนี้ควรเช็กซ้ำทุกสัปดาห์
- ตลาดบนยังบางมาก เกิน 20 ล้านมีของแค่ 3 รายการ ถ้าอยู่ในกลุ่มนี้อาจต้องรอหรือขยายกรอบทำเล
อยากดูของจริงทั้งหมด
ตัวเลขในบทความนี้เป็นภาพรวมของพอร์ตเรา ณ ต้นเดือนกันยายน 2569 ครับ ซึ่งเปลี่ยนได้ทุกสัปดาห์ตามของที่เข้าและออก ถ้าอยากเห็นรายการจริง ราคาจริง พร้อมรูปและรายละเอียดห้อง เข้าไปดูได้ที่หน้ารวมทรัพย์ กรองตามทำเล ช่วงราคา และประเภทได้เลย ถ้าดูแล้วมีคำถามว่าหลังไหนเหมาะกับงบและการใช้งานของคุณ ทักมาคุยกันได้ครับ