ราคากลางต่อตารางเมตรโซนกะทู้ในพอร์ตเราอยู่ที่ 73,122 บาท/ตร.ม. จาก 29 รายการ พร้อมวิธีเก็บข้อมูลและข้อจำกัดที่ควรรู้ก่อนเอาไปใช้
คำถามนี้ผมเจอบ่อยที่สุดจากคนที่กำลังเทียบกะทู้กับโซนอื่น เพราะราคาป้ายของแต่ละโครงการต่างกันไปตามขนาดห้อง เอามาเทียบกันตรงๆ ไม่ได้ วิธีที่ตรงกว่าคือดูราคาต่อตารางเมตร บทความนี้ผมเปิดตัวเลขจากพอร์ตที่ดูแลอยู่จริงให้ดู พร้อมบอกข้อจำกัดของมันตามตรงครับ
ราคาต่อตารางเมตรโซนกะทู้อยู่ที่เท่าไหร่
ค่ากลางอยู่ที่ 73,122 บาท/ตร.ม. จากทรัพย์โซนกะทู้ 29 รายการที่เราดูแล ณ วันที่ 30 สิงหาคม 2026 ส่วนราคาขายกลางของโซนนี้อยู่ที่ 2.59 ล้านบาท ช่วงราคาตั้งแต่ 2.00 ล้านบาท ถึง 33.80 ล้านบาท
ขอบอกให้ชัดตั้งแต่ต้นว่าตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่ ณ วันที่เขียน ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด ถ้าใครเอาไปอ้างเป็นสถิติจังหวัด จะเพี้ยนแน่นอนครับ
ลองดูตัวอย่างจริงในกะทู้ที่คำนวณตรงจากราคาหารพื้นที่ จะเห็นว่าห้องขนาดเกือบเท่ากันแต่ราคาต่อตารางเมตรต่างกันได้พอสมควร
| โครงการ | ราคา | พื้นที่ | วิธีคิด | บาท/ตร.ม. |
|---|---|---|---|---|
| พลัส1 กะทู้ | 2.00 ล้านบาท | 29.95 ตร.ม. | 2,000,000 ÷ 29.95 | ประมาณ 66,800 |
| รอยัล เพลส | 2.19 ล้านบาท | 29.5 ตร.ม. | 2,190,000 ÷ 29.5 | ประมาณ 74,200 |
| D Condo Kathu | 2.19 ล้านบาท | 29.95 ตร.ม. | 2,190,000 ÷ 29.95 | ประมาณ 73,100 |
| D Condo Creek | 2.49 ล้านบาท | 29.84 ตร.ม. | 2,490,000 ÷ 29.84 | ประมาณ 83,400 |
ทุกช่องในตารางนี้ผมคำนวณเองจากราคาเสนอขายหารพื้นที่ของทรัพย์สี่รายการนั้นตรงๆ ไม่ได้อ้างจากที่อื่น ทั้งสี่ห้องขนาดใกล้กันมาก แต่ห่างกันจากตัวถูกสุดถึงแพงสุด 83,400 − 66,800 = 16,600 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็น 16,600 ÷ 66,800 ≈ 25% นั่นแปลว่าอายุอาคาร ตำแหน่งชั้น วิว และเฟอร์นิเจอร์ มีน้ำหนักไม่น้อยกว่าทำเล
กะทู้แพงกว่าโซนอื่นในภูเก็ตจริงไหม
ในพอร์ตเรา กะทู้อยู่ที่ 73,122 บาท/ตร.ม. สูงกว่าค่ากลางทั้งพอร์ตที่ 66,779 บาท/ตร.ม. อยู่ 73,122 − 66,779 = 6,343 บาท คิดเป็น 6,343 ÷ 66,779 ≈ 9.5% แต่ยังไม่ใช่โซนที่สูงสุด
| ทำเล | บาท/ตร.ม. (กลาง) | ราคาขายกลาง | จำนวนรายการ |
|---|---|---|---|
| ราไวย์ | 92,250 | 5.90 ล้านบาท | 5 |
| วิชิต | 74,959 | 3.69 ล้านบาท | 20 |
| กะทู้ | 73,122 | 2.59 ล้านบาท | 29 |
| สวนหลวง | 67,178 | 2.19 ล้านบาท | 6 |
| ฉลอง | 66,779 | 4.69 ล้านบาท | 17 |
| เมืองภูเก็ต | 60,968 | 2.79 ล้านบาท | 8 |
| กู้กู | 58,555 | 3.49 ล้านบาท | 8 |
| สามกอง | 58,056 | 4.59 ล้านบาท | 11 |
| ถลาง | 45,657 | 3.49 ล้านบาท | 23 |
จุดที่ต้องระวังคือตารางนี้อ่านแบบผิวเดียวไม่ได้ กะทู้ต่อตารางเมตรสูงกว่าถลางราว 60% (73,122 ÷ 45,657 ≈ 1.6 เท่า) แต่ราคาขายกลางของกะทู้ที่ 2.59 ล้านบาท กลับต่ำกว่าถลางที่ 3.49 ล้านบาท เหตุผลคือส่วนผสมของประเภททรัพย์ต่างกัน กะทู้ในพอร์ตเราเป็นคอนโด 17 จาก 29 รายการ ส่วนถลางเป็นบ้านเดี่ยว 9 และทาวน์เฮาส์ 8 จาก 23 รายการ
เห็นได้ชัดกว่าเมื่อดูตัวเลขระดับประเภททรัพย์ทั้งพอร์ต คอนโดอยู่ที่ 67,895 บาท/ตร.ม. บ้านเดี่ยว 45,657 บาท/ตร.ม. และพูลวิลล่า 42,500 บาท/ตร.ม. ยิ่งพื้นที่ใหญ่ ราคาต่อตารางเมตรยิ่งถูกลง เพราะที่ดินและพื้นที่ใช้สอยเยอะขึ้นแต่ราคาไม่ได้ขึ้นตามเป็นเส้นตรง ฉะนั้นถ้าจะเทียบกะทู้กับโซนอื่นให้แฟร์ ต้องเทียบประเภทเดียวกันและขนาดใกล้กัน
ตัวเลขชุดนี้เก็บมายังไง และเชื่อได้แค่ไหน
เก็บจากประกาศขายในพอร์ตเรา 229 รายการ ณ วันที่ 30 สิงหาคม 2026 ในนั้นเป็นทรัพย์โซนกะทู้ 29 รายการ และมีเพียง 94 รายการทั้งพอร์ตที่ระบุพื้นที่ใช้สอยชัดเจนพอจะคำนวณราคาต่อตารางเมตรได้
วิธีเก็บข้อมูล
- นับจากราคาเสนอขายที่ประกาศอยู่ ไม่ใช่ราคาปิดจริงที่โอนกัน
- ใช้ค่ากลาง (median) ไม่ใช่ค่าเฉลี่ย เพื่อไม่ให้ทรัพย์ราคา 33.80 ล้านบาทหนึ่งรายการดึงภาพรวมเพี้ยน
- คำนวณราคาต่อตารางเมตรจากรายการที่ระบุพื้นที่เท่านั้น รายการที่ไม่ระบุจะไม่เข้าสูตร
- ทรัพย์เข้าใหม่ในพอร์ตช่วง 30 วันล่าสุด 229 รายการ และใน 7 วันล่าสุด 111 รายการ กระจุกที่ถลาง 11 และกะทู้ 11 แปลว่าข้อมูลชุดนี้ค่อนข้างสดใหม่
ข้อจำกัดที่ต้องรู้
- 29 รายการเป็นกลุ่มตัวอย่างเล็ก ถ้ามีทรัพย์เข้าใหม่หรือขายออกไปสองสามรายการ ค่ากลางขยับได้
- ส่วนผสมเอียงไปทางคอนโด (17 จาก 29) ตัวเลข 73,122 บาท/ตร.ม. จึงสะท้อนคอนโดกะทู้มากกว่าบ้านเดี่ยวกะทู้
- ช่วงราคากว้างมากตั้งแต่ 2.00 ถึง 33.80 ล้านบาท คนละกลุ่มสินค้ากันเลย
- ราคาเสนอขายมีช่องต่อรอง ตัวเลขจริงที่จบดีลมักต่ำกว่าป้าย มากน้อยขึ้นกับแต่ละเจ้า
ซื้อคอนโดกะทู้ปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนประมาณเท่าไหร่
จากทรัพย์ในพอร์ตเรา คอนโดกะทู้มีค่าเช่ากลาง 13,000 บาท/เดือน (จาก 3 รายการปล่อยเช่า) เทียบราคาขายกลาง 2.19 ล้านบาท (จาก 17 รายการ) คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้นประมาณ 7.1% ต่อปี
วิธีคิดคือ 13,000 × 12 = 156,000 บาทต่อปี แล้วเอา 156,000 ÷ 2,190,000 = ราว 7.12% ต่อปี ทั้งค่าเช่ากลางและราคาขายกลางเป็นตัวเลขของทรัพย์ในพอร์ตเราเอง แต่ย้ำว่านี่คือ ขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี ค่าบริหารจัดการ และช่วงห้องว่าง ตัวเลขที่เหลือถึงกระเป๋าจริงจะต่ำกว่านี้ และฐานค่าเช่ามาจากเพียง 3 รายการ ถือว่าน้อย ใช้เป็นกรอบคิดได้ แต่ไม่ควรใช้เป็นคำมั่น
ซื้อกะทู้ตอนนี้ต้องระวังอะไรบ้าง
สองเรื่องหลักคือกะทู้เป็นทำเลที่คนถามหามากที่สุดในพอร์ต 12 รายจากผู้ติดต่อ 61 ราย และงบกลางของคนที่ถามหาอยู่ที่ 3.00 ล้านบาท ซึ่งชนกับช่วงราคาที่ของมีเยอะ ทำให้ทรัพย์สภาพดีราคาสมเหตุสมผลมักไม่ค้างนาน
ข้อควรระวังที่ผมเจอบ่อย
- คอนโดขนาดใกล้กันในกะทู้ต่างกันได้ถึงราว 25% ต่อตารางเมตร (คำนวณจากสี่รายการในตารางข้างบน) ต้องไปดูของจริงว่าส่วนต่างนั้นแลกมากับอะไร
- ทรัพย์เกิน 20 ล้านบาททั้งพอร์ตมี 3 รายการ แต่มีคนถามหา 4 ราย ของกลุ่มบนมีให้เลือกน้อย อย่ารีบตัดสินใจเพราะกลัวของหมด แต่ก็ต้องพร้อมเรื่องเงินถ้าเจอที่ถูกใจ
- ถ้าเป้าหมายคือปล่อยเช่า ให้ถามข้อบังคับนิติบุคคลเรื่องเช่าระยะสั้นให้ชัดก่อนโอน
- ถ้าอยากได้พื้นที่มากในงบเท่ากัน ลองเทียบถลางที่ 45,657 บาท/ตร.ม. ควบไปด้วย แลกกับระยะทางที่ไกลขึ้น
อ่านตัวเลขนี้ยังไงให้ใช้ตัดสินใจได้
ใช้ 73,122 บาท/ตร.ม. เป็นเส้นอ้างอิงกลางของกะทู้ แล้วเทียบทรัพย์ที่กำลังดูอยู่กับเส้นนี้ วิธีทำง่ายๆ คือเอาราคาเสนอขายหารพื้นที่ใช้สอย
- ได้ต่ำกว่า 73,122 มาก ให้หาเหตุผลว่าทำไม อาคารเก่า วิวติดตึก ชั้นล่าง หรือเจ้าของอยากขายเร็ว ถ้าเหตุผลรับได้ ก็เป็นดีลที่น่าคุย
- ได้สูงกว่ามาก ให้ถามว่าจ่ายเพิ่มไปกับอะไร เฟอร์ครบ ตำแหน่งดี โครงการใหม่ หรือแค่ตั้งราคาเผื่อต่อ
- เทียบให้ตรงประเภท คอนโดเทียบคอนโด บ้านเทียบบ้าน อย่าเอาบ้านเดี่ยวมาชนคอนโดด้วยตัวเลขต่อตารางเมตร
- เอาราคาขายกลางของโซน 2.59 ล้านบาทเป็นหลักคิดเรื่องงบ ถ้างบคุณอยู่แถว 3 ล้านบาท ในกะทู้ยังมีตัวเลือกให้เลือกอยู่พอสมควร
คุยกันต่อได้
ตัวเลขในบทความนี้เป็นภาพนิ่ง ณ วันที่ 30 สิงหาคม 2026 และเปลี่ยนได้ตามของที่เข้าออก ถ้าอยากดูว่ากะทู้มีอะไรอยู่จริงในงบของคุณ ดูรายการทั้งหมดได้ที่หน้ารวมทรัพย์ แล้วค่อยเจาะรายตัวกันครับ