ตั้งราคาขายบ้านโซนเมืองภูเก็ต เทียบราคากลางจริงในโซน

ราคากลางโซนเมืองภูเก็ต 2.79 ล้านบาท แต่คอนโด 4 ห้องในโซนเดียวกันราคาต่อ ตร.ม. ต่างกันกว่า 30,000 บาท — แล้วเราควรตั้งเท่าไหร่ถึงขายได้

ก่อนเข้าเรื่อง ขอบอกตรงๆ ไว้ก่อนครับว่าตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริง ณ วันที่เขียน ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด และไม่ใช่ราคาประเมินของหน่วยงานไหน มันคือราคาที่เจ้าของจริงตั้งขายอยู่ในมือเรา ซึ่งใช้เป็นจุดอ้างอิงได้ดีกว่าการเดา แต่ก็ต้องอ่านด้วยความเข้าใจว่าฐานข้อมูลมีขนาดเท่าไหร่

ราคากลางของทรัพย์โซนเมืองภูเก็ตตอนนี้อยู่ที่เท่าไหร่

ราคากลางอยู่ที่ 2.79 ล้านบาท คิดจากทรัพย์โซนเมืองภูเก็ต 27 รายการในพอร์ต ช่วงราคาตั้งแต่ 1.69 ถึง 7.99 ล้านบาท และราคากลางต่อตารางเมตรอยู่ที่ 64,771 บาท

สิ่งที่ต้องอ่านให้ออกคือ 14 จาก 27 รายการเป็นคอนโด แปลว่าตัวเลข 64,771 บาท/ตร.ม. เอียงไปทางคอนโดค่อนข้างมาก ถ้าคุณกำลังจะขายบ้านเดี่ยวแล้วเอาพื้นที่ใช้สอยคูณด้วยเลขนี้ตรงๆ ตัวเลขจะพองเกินจริง เพราะในพอร์ตทั้งหมด ราคากลางต่อตารางเมตรของคอนโดอยู่ที่ 71,930 บาท ขณะที่บ้านเดี่ยวอยู่ที่ 33,455 บาท และทาวน์เฮาส์ 31,583 บาท ต่างกันเกินเท่าตัว

เทียบกับโซนรอบข้างในพอร์ตเดียวกัน จะเห็นว่าเมืองภูเก็ตไม่ได้เป็นโซนราคาสูงอย่างที่หลายคนเข้าใจ เพราะของในโซนนี้เป็นห้องชุดขนาดเล็กเยอะ

ราคาที่เราอยากได้ ห่างจากราคากลางเท่าไหร่ คิดยังไง

วิธีที่ตรงที่สุดคือเอาพื้นที่ของทรัพย์คูณราคาต่อตารางเมตรของประเภทเดียวกัน แล้วเทียบกับราคาที่ใจเราตั้งไว้ ถ้าห่างกันมากจนผิดสังเกต ต้องอธิบายได้ว่าเพราะอะไร

ลองทำเป็นขั้นตอนครับ สมมติเป็นคอนโด 1 ห้องนอน 32 ตร.ม. ในโซนเมืองภูเก็ต

1. ตั้งต้นจากราคากลางต่อ ตร.ม. ของโซน: 64,771 บาท
2. คูณพื้นที่: 64,771 × 32 = 2,072,672 บาท หรือราว 2.07 ล้านบาท
3. เทียบกับราคาที่อยากได้ เช่น ถ้าอยากได้ 2.5 ล้าน แปลว่าเรากำลังขอ 2,500,000 ÷ 32 = 78,125 บาท/ตร.ม. สูงกว่าราคากลางโซนราว 20% (78,125 ÷ 64,771 ≈ 1.21)
4. ถามตัวเองว่าทรัพย์เรามีอะไรที่ใบอื่นไม่มี ถึงจะขอส่วนเกินราว 20% นั้นได้

ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ ให้เปลี่ยนตัวคูณเป็นค่ากลางของประเภทนั้นแทน เช่น ทาวน์เฮาส์พื้นที่ใช้สอย 100 ตร.ม. × 31,583 = 3,158,300 บาท ซึ่งบังเอิญใกล้เคียงกับตัวอย่างจริงในโซนอย่าง พนาสนธิ์ ซิตี้ เทพอนุสรณ์ ทาวน์เฮาส์ 3 ห้องนอน ที่ตั้งขาย 3.69 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวในโซนก็มีอย่าง Be Great Prime 2 บ้าน 2 ห้องนอน ตั้งขาย 3.59 ล้านบาท ซึ่งทั้งสองใบอยู่สูงกว่าราคากลางโซน 2.79 ล้านบาท เพราะเป็นบ้าน ไม่ใช่ห้องชุด

ทำไมทรัพย์โซนเดียวกันราคาต่อตารางเมตรต่างกันเกือบเท่าตัว

เพราะอายุอาคาร ทำเลย่อยภายในโซน และขนาดห้อง คอนโด 4 ใบในโซนเมืองภูเก็ตที่เราถืออยู่ ราคาต่อตารางเมตรห่างกันกว่า 30,000 บาท ทั้งที่อยู่อำเภอเดียวกัน

(พื้นที่ทุกบรรทัดเป็นตัวเลขจากใบประกาศจริงที่เราดูแลอยู่ วิธีคิด: ราคา ÷ พื้นที่ ปัดเศษหลักสิบ) จะเห็นว่าห้องที่เล็กกว่า กลับมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า ซึ่งเป็นเรื่องปกติ เพราะคนซื้อมองราคาต่อใบเป็นหลัก ไม่ได้มองราคาต่อตารางเมตร ส่วนต่างระหว่าง 52,240 กับ 82,310 บาท/ตร.ม. สะท้อนเรื่องอายุโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก และระยะห่างจากย่านใจกลางเมือง

สิ่งที่เจ้าของควรทำคือหาว่าทรัพย์ของตัวเองอยู่ตรงไหนของตารางนี้ ไม่ใช่หยิบใบที่แพงที่สุดมาเป็นมาตรฐานของตัวเองโดยอัตโนมัติ

ตั้งราคาสูงกว่าราคากลางแล้วเกิดอะไรขึ้น

ผลที่ชัดที่สุดไม่ใช่ "ขายช้า" อย่างเดียว แต่คือทรัพย์ของเราหลุดจากช่วงงบที่คนกำลังค้นหา และกลายเป็นตัวเปรียบเทียบให้ใบอื่นขายได้แทน

อธิบายให้เห็นภาพครับ คนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์กับเรา 500 ราย ส่วนใหญ่ระบุช่วงงบมาตั้งแต่ต้น โดยช่วง 3–5 ล้านมี 129 ราย และ 2–3 ล้านมี 74 ราย งบกลางของคนที่ถามหาอยู่ที่ 3.50 ล้านบาท เวลาคนกรองของ เขากรองเป็นช่วง ไม่ได้กรองเป็นตัวเลขเป๊ะๆ เพราะฉะนั้นห้องที่ควรอยู่ใต้เส้น 3 ล้าน แต่ตั้งทะลุเส้น 3 ล้านไปนิดเดียว จะหายไปจากสายตาของคนกลุ่ม 2–3 ล้านทั้งกลุ่มทันที โดยที่เราไม่รู้ตัวเลยว่าเสียคนดูไปกี่คน

อย่างที่สองคือเมื่อผู้ซื้อตั้งใจจะซื้อโซนนี้ เขาจะเปิดดูหลายใบพร้อมกัน ใบที่ตั้งสูงเกินกลุ่มจะทำหน้าที่เป็น "ตัวเทียบ" ให้ใบที่ราคาสมเหตุสมผลดูน่าซื้อขึ้น พูดง่ายๆ คือเราออกค่าโฆษณาให้เพื่อนบ้าน

อย่างที่สามคือเรื่องสินเชื่อ ต่อให้ผู้ซื้อยอมจ่ายในราคาที่เราตั้ง ธนาคารยังประเมินหลักประกันตามเกณฑ์ของเขาเอง ถ้าราคาซื้อขายสูงกว่ามูลค่าที่ประเมินได้มาก ผู้ซื้อจะต้องหาเงินส่วนต่างเองเพิ่ม ซึ่งเป็นจุดที่ดีลพังได้บ่อยในขั้นตอนท้ายๆ

ทั้งหมดนี้ไม่ได้แปลว่าห้ามตั้งเผื่อต่อ แต่ควรเผื่อแบบมีเหตุผลและรู้ว่า "ราคาต่ำสุดที่เรารับได้จริง" คือเท่าไหร่ตั้งแต่วันแรก

คนที่มองหาโซนเมืองตอนนี้ เขาหาอะไรกันอยู่

จากผู้ติดต่อ 500 ราย มีคนเอ่ยถึงคำว่า "เมือง" 86 ราย และ "เมืองภูเก็ต" อีก 28 ราย ถือเป็นกลุ่มทำเลที่ถูกพูดถึงมากที่สุดกลุ่มหนึ่ง รองจากกะทู้ที่ 99 ราย

ในแง่ประเภท คนถามหาบ้าน 281 ราย และคอนโด 132 ราย ซึ่งสวนทางกับของที่มีในโซนเมืองภูเก็ตที่เป็นคอนโดถึง 14 จาก 27 รายการ แปลว่าถ้าคุณกำลังจะขายบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ในโซนนี้ คุณอยู่ในฝั่งที่ของมีน้อยกว่าคนหา ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบ แต่ก็ยังต้องตั้งราคาให้อยู่ในช่วงงบที่คนกรองจริง คือกลุ่ม 3–5 ล้านเป็นหลัก

สำหรับเจ้าของคอนโดที่ยังลังเลระหว่างขายกับปล่อยเช่า ข้อมูลในพอร์ตมีคอนโดโซนเมืองภูเก็ตปล่อยเช่าอยู่ 2 รายการ ค่าเช่ากลาง 25,000 บาท/เดือน เทียบกับราคาขายกลางของคอนโดโซนนี้ 2.19 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้นราว 13.7% ต่อปี (25,000 × 12 = 300,000 ÷ 2,190,000) ย้ำว่าเป็นตัวเลขขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ภาษี และช่วงที่ห้องว่าง แถมฐานค่าเช่ามาจากแค่ 2 รายการ จึงใช้เป็นแนวทางคร่าวๆ เท่านั้น ไม่ใช่ตัวเลขที่ควรเอาไปคำนวณการลงทุนจริงโดยไม่ตรวจเพิ่ม

เช็กลิสต์ก่อนกดประกาศขาย

รายการสั้นๆ ที่ช่วยให้ขั้นตอนหลังจากมีคนสนใจไม่สะดุดครับ

• เอกสารสิทธิ์ — โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตรวจชื่อผู้ถือให้ตรงกับคนที่จะเซ็นขายจริง ถ้ามีหลายชื่อต้องคุยกันให้จบก่อน
• ยอดหนี้คงเหลือ — ถ้ายังติดจำนอง ขอยอดปิดจากธนาคารไว้ล่วงหน้า จะได้รู้ว่าราคาต่ำสุดที่รับได้อยู่ตรงไหน
• ค่าส่วนกลางและค่าน้ำค่าไฟค้าง — คอนโดต้องมีใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลถึงจะโอนได้
• พื้นที่เป็นตัวเลขจริง — จดมาจากเอกสาร ไม่ใช่ประมาณเอา เพราะเป็นตัวตั้งในการคำนวณราคาต่อตารางเมตรทั้งหมด
• ซ่อมจุดเล็กที่เห็นชัด — รอยรั่ว ประตูฝืด สีลอก เรื่องเล็กที่ทำให้คนดูต่อรองได้เป็นหลักหมื่น
• รูปถ่ายช่วงกลางวัน — เก็บของออกให้โล่ง ถ่ายให้ครบทุกห้องรวมถึงห้องน้ำและครัว
• ตัวเลขสองตัวในใจ — ราคาตั้งประกาศ กับราคาต่ำสุดที่ยอมรับได้ เขียนไว้ตั้งแต่วันแรก
• ตกลงเรื่องค่าโอนและภาษี — ใครออกส่วนไหน ควรชัดก่อนเริ่มเจรจา ไม่ใช่ไปเถียงกันวันโอน

อยากรู้ว่าทรัพย์ของเราอยู่ตรงไหนของโซน

วิธีที่เร็วที่สุดคือเปิดดูของที่ตั้งขายอยู่จริงในโซนเดียวกัน แล้วเทียบขนาด ประเภท และอายุอาคารกับของเราตรงๆ ดูทรัพย์ทั้งหมดที่เราดูแลอยู่ได้ที่หน้ารวมทรัพย์ครับ ถ้าเทียบแล้วยังไม่แน่ใจว่าควรวางตัวเลขตรงไหน ทักมาคุยกันได้ ยินดีช่วยดูเป็นรายใบ