คอนโดกะทู้ปล่อยเช่า ผลตอบแทนขั้นต้นราว 7.1%

คำนวณผลตอบแทนคอนโดกะทู้ทีละขั้นจากราคาขายกลาง 2.19 ล้านและค่าเช่ากลาง 13,000 บาท/เดือน ในพอร์ตที่เราดูแล พร้อมความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนโอน

ก่อนเข้าเรื่อง ขอบอกให้ชัดตั้งแต่ต้นครับ ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจาก ทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริง ณ วันที่ 29 สิงหาคม 2026 ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดคอนโดภูเก็ตทั้งจังหวัด ตัวอย่างค่าเช่าในโซนกะทู้ที่เรามีอยู่ในมือมีเพียง 3 รายการ ซึ่งน้อย ผมจะเขียนวิธีคิดให้ดูทุกขั้น เพื่อให้คุณเอาตัวเลขของห้องที่คุณสนใจไปแทนค่าเองได้

ซื้อคอนโดโซนกะทู้ปล่อยเช่า ได้ผลตอบแทนประมาณเท่าไหร่

ประมาณ 7.1% ต่อปี แบบขั้นต้น คิดจากราคาขายกลางของคอนโดกะทู้ในพอร์ตที่ 2.19 ล้านบาท (17 รายการ) กับค่าเช่ากลาง 13,000 บาทต่อเดือน (3 รายการ)

วิธีคิดทีละขั้นคือ ค่าเช่า 13,000 บาท × 12 เดือน = 156,000 บาทต่อปี แล้วเอา 156,000 ÷ 2,190,000 = 0.0712 คูณ 100 ได้ 7.12% ปัดเป็น 7.1% ครับ ตัวเลขทั้งหมดในสูตรนี้เป็นค่ากลางของทรัพย์ที่เราดูแลอยู่ ไม่ใช่ค่ากลางของตลาดทั้งจังหวัด

คำว่า "ขั้นต้น" (gross yield) สำคัญมาก เพราะมันคือรายได้ค่าเช่าเต็มปี เทียบกับราคาซื้อเปล่าๆ ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมแอร์ ค่าเครื่องเรือนที่ต้องเปลี่ยน และยังไม่คิดเดือนที่ห้องว่าง ตัวเลขจริงที่เหลือถึงกระเป๋าจะต่ำกว่านี้แน่นอน

คิดผลตอบแทนของห้องที่ผมสนใจเองยังไง

สามขั้นเท่านั้นครับ: (1) ค่าเช่าต่อเดือน × 12 (2) หารด้วยราคาซื้อ (3) คูณ 100 ยิ่งราคาซื้อถูกลงเท่าไหร่ ตัวเลขยิ่งขึ้น โดยค่าเช่าเท่าเดิม

ผมลองแทนค่าด้วยห้องคอนโดกะทู้จริงในพอร์ต 4 ห้อง ทุกห้องขนาดราว 29-30 ตร.ม. ใกล้เคียงกัน และใช้ค่าเช่ากลาง 13,000 บาท/เดือนเป็นสมมติฐานเดียวกันหมด (ย้ำว่าเป็นสมมติฐานเพื่อเปรียบเทียบ ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันของแต่ละห้อง) เพื่อให้เห็นว่าราคาซื้อมีผลแค่ไหน

เห็นชัดว่าราคาซื้อต่างกัน 490,000 บาท (2,490,000 ลบ 2,000,000) ทำให้ผลตอบแทนต่างกัน 1.5 จุดเปอร์เซ็นต์ (7.8 ลบ 6.3) ทั้งที่ห้องขนาดเกือบเท่ากัน นี่คือเหตุผลว่าทำไม "ต่อราคาให้ได้" มีน้ำหนักกับนักลงทุนมากกว่าการเลือกโครงการสวยๆ

อีกมุมที่ใช้เทียบได้คือราคาต่อตารางเมตร โซนกะทู้ทั้งโซน (รวมบ้านด้วย) อยู่ที่ 73,122 บาท/ตร.ม. ขณะที่คอนโดทั้งพอร์ตทุกทำเลอยู่ที่ 68,078 บาท/ตร.ม. แปลว่ากะทู้ไม่ใช่โซนราคาถูกในเชิงต่อตารางเมตร แต่ห้องขนาดเล็กราว 30 ตร.ม. ทำให้ราคาต่อยูนิตยังอยู่ในระดับที่คนซื้อลงทุนเข้าถึงได้

7.1% นี้เหลือถึงมือจริงเท่าไหร่

น้อยกว่า 7.1% ทุกกรณีครับ และตัวที่กินผลตอบแทนแรงที่สุดมักไม่ใช่ค่าส่วนกลาง แต่เป็นเดือนที่ห้องว่าง

ลองสมมติเพื่อให้เห็นภาพ (จำนวนเดือนที่ว่างเป็นสมมติฐานของผมเอง ไม่ใช่ตัวเลขจากพอร์ต) ถ้าปีนั้นห้องมีคนเช่า 10 เดือน ว่าง 2 เดือน รายได้จะเหลือ 13,000 × 10 = 130,000 บาท เอา 130,000 ÷ 2,190,000 = 0.0594 หรือราว 5.9% เทียบกับ 7.1% ก็คือหายไปราว 1.2 จุด (7.1 ลบ 5.9) จากการว่างแค่ 2 เดือน

รายการที่ต้องหักต่อจากนั้น ผมไม่มีตัวเลขในพอร์ตจึงไม่เดาให้ แต่ควรไปขอเลขจริงเป็นรายโครงการก่อนตัดสินใจ ได้แก่

• ค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. ต่อเดือน คูณพื้นที่ห้อง คูณ 12 (ห้อง 30 ตร.ม. ตัวเลขนี้ไม่เล็กเท่าที่คิด)
• เงินกองทุนสำรอง กรณีนิติบุคคลเรียกเก็บเพิ่ม
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับห้องที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก
• ค่าซ่อมบำรุงและเครื่องเรือน แอร์ เครื่องซักผ้า ที่นอน มีอายุใช้งานของมัน
• ค่าน้ำค่าไฟช่วงห้องว่าง และค่าทำความสะอาดก่อนผู้เช่ารายใหม่เข้า
• ถ้ากู้ซื้อ ดอกเบี้ยจะเป็นก้อนใหญ่ที่สุด ต้องเอาไปคิดแยกอีกชั้น

ผมแนะนำให้คิดสองตัวเลขคู่กันเสมอ ตัวเลขขั้นต้นเอาไว้เทียบห้องต่อห้องเร็วๆ และตัวเลขหลังหักค่าใช้จ่ายจริงเอาไว้ตัดสินใจว่าจะโอนหรือไม่โอน

โซนกะทู้มีคนหาเช่าและหาซื้อจริงมากน้อยแค่ไหน

ในกลุ่มคนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์กับเรา 58 ราย กะทู้ถูกเอ่ยถึงมากที่สุดคือ 12 ราย และมี 17 รายที่ระบุว่าต้องการคอนโด งบกลางของคนที่ถามหาอยู่ที่ 3.00 ล้านบาท

ตัวเลขนี้บอกฝั่งดีมานด์ในมือเราเท่านั้น ไม่ได้บอกว่าตลาดเช่าทั้งโซนคึกคัก แต่มันสอดคล้องกับตัวอย่างห้องคอนโดกะทู้ในพอร์ตที่อยู่ในช่วง 2.00-2.49 ล้านบาท คือต่ำกว่างบกลางของคนซื้อที่ 3.00 ล้าน ทำให้ตอนขายต่อยังมีกลุ่มผู้ซื้อรองรับ ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญไม่แพ้ค่าเช่า เพราะผลตอบแทนจริงของการลงทุนคอนโดมาจากสองทาง คือค่าเช่าระหว่างถือ และราคาตอนขายออก

อีกด้าน คนที่แจ้งว่ามองหาเช่ามีเพียง 5 รายจาก 58 ราย ส่วนใหญ่คือคนหาซื้อ ผมจึงไม่กล้าสรุปแทนว่าหาผู้เช่าง่าย ถ้าคุณจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ควรถามนิติบุคคลของโครงการนั้นตรงๆ ว่าปัจจุบันมีห้องปล่อยเช่าอยู่กี่ห้อง และห้องแบบเดียวกับที่คุณจะซื้อประกาศเช่าอยู่ราคาเท่าไหร่

ซื้อคอนโดกะทู้ปล่อยเช่า ต้องระวังอะไรบ้าง

ข้อแรกที่ต้องระวังคือของแบบเดียวกันมีเยอะ ในพอร์ตเรามีคอนโดกะทู้ 17 รายการ จาก 29 รายการทั้งโซน และมีของเข้าใหม่ในกะทู้ 12 รายการภายใน 7 วันล่าสุด

ห้องหนึ่งนอน 30 ตร.ม. ในโครงการเดียวกันแทบไม่ต่างกันเลยในสายตาผู้เช่า เมื่อเจ้าของหลายรายปล่อยเช่าพร้อมกัน สิ่งที่ใช้แข่งกันได้เหลือแค่ราคาและสภาพห้อง ซึ่งกดค่าเช่าลงได้ และทำให้ช่วงห้องว่างยาวขึ้น

ข้ออื่นที่ผมคิดว่าต้องรู้ก่อนตัดสินใจ

• กลุ่มตัวอย่างค่าเช่าน้อย ค่าเช่ากลาง 13,000 บาท มาจาก 3 รายการเท่านั้น ถ้าห้องคุณตกแต่งน้อยกว่า หรืออยู่ชั้นต่ำ วิวไม่ดี ก็อาจปล่อยได้ต่ำกว่านี้ อย่าเอา 13,000 เป็นตัวตั้งแบบตายตัว
• เช่ารายวันไม่ใช่เรื่องที่ทำได้ตามใจ การปล่อยเช่าระยะสั้นแบบโรงแรมมีข้อกฎหมายและระเบียบนิติบุคคลกำกับอยู่ ถ้าโมเดลรายได้ของคุณอิงกับเช่ารายวัน ต้องตรวจเรื่องนี้ให้จบก่อนวางเงินจอง
• สภาพคล่องตอนขายออก ห้องเล็กในโครงการที่มีของขายพร้อมกันหลายห้อง อาจต้องลดราคาเพื่อขายให้จบ ควรเผื่อไว้ในแผน
• อย่าลืมนับพื้นที่จริง ผลตอบแทนต่อยูนิตดูดี แต่ถ้าคิดต่อตารางเมตร โซนกะทู้อยู่ที่ 73,122 บาท/ตร.ม. สูงกว่าค่ากลางคอนโดทั้งพอร์ตที่ 68,078 บาท/ตร.ม. คุณจ่ายแพงกว่าต่อตารางเมตรอยู่แล้ว
• ผลตอบแทนไม่ใช่ตัวเลขนิ่ง ค่าส่วนกลางขึ้นได้ ค่าเช่าลงได้ ควรคำนวณใหม่ทุกปีที่ต่อสัญญา

อยากลองแทนตัวเลขกับห้องจริง

ถ้ามีห้องในใจอยู่แล้ว ลองเอาราคาที่ต่อได้จริงมาแทนในสูตร ค่าเช่า × 12 ÷ ราคาซื้อ แล้วหักค่าส่วนกลางและเดือนที่คาดว่าจะว่างออก จะได้เห็นภาพชัดกว่าตัวเลขกลางในบทความนี้มาก คอนโดกะทู้และทำเลอื่นที่เราดูแลอยู่ ดูรายการทั้งหมดได้ที่หน้ารวมทรัพย์ครับ อยากให้ช่วยคิดตัวเลขให้ทีละห้องก็คุยกันได้