ซื้อคอนโดวิชิตปล่อยเช่า ผลตอบแทนกี่ % ข้อมูลจริง

คอนโดวิชิตในพอร์ตเรา ขายกลาง 2.49 ล้าน เช่ากลาง 18,000 บาท/เดือน = ผลตอบแทนขั้นต้นราว 8.7% ต่อปี แต่ตัวเลขนี้ยังไม่หักอะไรเลยสักบาท

ก่อนเริ่ม ขอบอกตรงๆ ไว้ก่อนครับว่า ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจาก ทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริง ณ วันที่เขียน ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด พอร์ตเรามีประกาศขาย 651 รายการ ปล่อยเช่า 50 รายการ ซึ่งเป็นแค่ส่วนหนึ่งของของที่มีในตลาด ใช้เป็นจุดตั้งต้นได้ แต่อย่าเอาไปอ้างเป็นภาพรวมทั้งเกาะ

ซื้อคอนโดโซนวิชิตปล่อยเช่า ได้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์

จากทรัพย์ในมือเรา คอนโดในวิชิตราคาขายกลางอยู่ที่ 2.49 ล้านบาท (นับจาก 20 รายการ) และค่าเช่ากลางอยู่ที่ 18,000 บาทต่อเดือน (นับจาก 5 รายการ) คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้นประมาณ 8.7% ต่อปี (18,000 × 12 ÷ 2,490,000)

ย้ำคำว่า "ขั้นต้น" ครับ เพราะเป็นการเอาค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาซื้อตรงๆ ยังไม่ได้หักอะไรออกเลย และฐานค่าเช่ามาจากแค่ 5 รายการ ซึ่งน้อยพอที่ห้องใหญ่กว่าปกติหรือห้องที่แต่งครบเพียงหนึ่งสองห้องจะดึงค่ากลางขึ้นได้ ถ้าจะใช้ตัดสินใจจริง ควรเช็กค่าเช่าที่โครงการนั้นๆ ปล่อยได้จริงประกอบด้วย

คิดยังไงถึงได้ 8.7% ขอดูวิธีคิดทีละขั้น

สูตรมีแค่บรรทัดเดียวครับ: ค่าเช่าต่อเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อ = ผลตอบแทนขั้นต้นต่อปี

1. ค่าเช่ากลางต่อเดือนในพอร์ต 18,000 บาท
2. คูณ 12 เดือน = 216,000 บาทต่อปี
3. หารด้วยราคาขายกลาง 2,490,000 บาท = 0.0867
4. คูณ 100 = 8.67% ต่อปี หรือราว 8.7%

ข้อสำคัญคือขั้นที่ 2 สมมติว่าห้องมีคนเช่าครบ 12 เดือน ซึ่งในชีวิตจริงไม่ค่อยเกิด ลองคิดใหม่แบบสมมติว่าห้องว่าง 2 เดือนต่อปี: 18,000 × 10 = 180,000 ÷ 2,490,000 = 7.2% และถ้าว่าง 3 เดือน: 18,000 × 9 = 162,000 ÷ 2,490,000 = 6.5% ตัวเลขเดียวกันเป๊ะ แต่หายไปกว่าสองจุดเพราะแค่สมมติว่าห้องว่าง (จำนวนเดือนว่างตรงนี้เป็นสมมติฐานเพื่อให้เห็นวิธีคิด ไม่ใช่สถิติที่เราเก็บได้)

8.7% นี่คือเงินเข้ากระเป๋าจริงหรือเปล่า

ไม่ใช่ครับ 8.7% คือตัวเลขก่อนหักค่าใช้จ่าย เงินที่เหลือจริงจะน้อยกว่านี้เสมอ

รายการที่ต้องหักออกจาก 216,000 บาทต่อปี อย่างน้อยมีดังนี้ — ค่าส่วนกลางที่นิติบุคคลเก็บรายปี, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีเงินได้จากค่าเช่า, ค่าซ่อมบำรุงและเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ที่สึกหรอ, ค่าทำความสะอาดระหว่างผู้เช่า และเดือนที่ห้องว่างระหว่างหาคนใหม่ ตัวเลขเหล่านี้เราไม่ใส่ให้ในบทความ เพราะมันต่างกันรายโครงการและรายคน ถ้าใครเอาตัวเลขค่าใช้จ่ายมาให้คุณแบบตายตัว ควรถามกลับว่ามาจากไหน

วิธีที่ใช้ได้จริงคือ เอาเลข 216,000 บาทต่อปีเป็นตัวตั้ง แล้วไปขอใบแจ้งค่าส่วนกลางของโครงการนั้นมากรอกเอง จะได้ตัวเลขสุทธิที่เป็นของคุณจริงๆ ไม่ใช่ของใครก็ไม่รู้

วิชิตให้ผลตอบแทนดีกว่าโซนอื่นไหม

ในพอร์ตเรา คอนโดวิชิตอยู่ที่ราว 8.7% ซึ่งอยู่กลางๆ — สูงกว่าสวนหลวง แต่ต่ำกว่ากะทู้และเมืองภูเก็ต

ทุกช่องในตารางคิดด้วยสูตรเดียวกันหมด คือ ค่าเช่ากลางต่อเดือน × 12 ÷ ราคาขายกลาง

อ่านตารางนี้แล้วอย่าเพิ่งเทไปโซนที่เปอร์เซ็นต์สูงสุดครับ ตัวเลขเมืองภูเก็ตคำนวณจากสัญญาเช่าแค่ 2 รายการ ส่วนวิชิตมาจาก 5 รายการ จำนวนตัวอย่างน้อยทั้งคู่ และคนละโซนก็เจอผู้เช่าคนละกลุ่ม ยิ่งตัวอย่างน้อย เปอร์เซ็นต์ยิ่งเหวี่ยงง่าย

อีกด้านหนึ่งคือฝั่งความต้องการ คนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์กับเรา 525 ราย เอ่ยถึงวิชิต 61 ราย และมองหาคอนโดโดยเฉพาะ 138 ราย ถือว่าเป็นโซนที่มีคนถามหาต่อเนื่อง ซึ่งช่วยเรื่องสภาพคล่องตอนจะขายต่อมากกว่าตัวเลขยีลด์เสียอีก

ห้องแบบไหนในวิชิตที่พอจะปล่อยเช่าได้

คอนโดวิชิตในพอร์ตเรามี 20 รายการ เริ่มที่ 1.69 ล้านบาท และราคาต่อตารางเมตรต่างกันได้เกินเท่าตัวในโซนเดียวกัน

ช่องบาท/ตร.ม. ในตารางนี้ผมหารให้ดูเอง คือ ราคาขาย ÷ พื้นที่ของห้องนั้น

สามห้องนี้เป็นหนึ่งห้องนอนเหมือนกันหมด พื้นที่ไล่เลี่ยกัน แต่ราคาต่อตารางเมตรห่างกันกว่าสองเท่า ความต่างมาจากอายุอาคาร สภาพส่วนกลาง และตำแหน่งในโซน ประเด็นคือ ถ้าค่าเช่าที่ปล่อยได้จริงไม่ได้ต่างกันมากตามราคาซื้อ ห้องที่ซื้อถูกกว่าจะให้ผลตอบแทนขั้นต้นสูงกว่าโดยอัตโนมัติ — แต่ห้องเก่ากว่าก็มักมีค่าซ่อมและความเสี่ยงเรื่องสภาพอาคารตามมา ไม่มีด้านไหนฟรี

เทียบภาพรวม คอนโดทั้งพอร์ต 189 รายการ ราคากลาง 2.19 ล้านบาท ราคาต่อตารางเมตรกลาง 71,310 บาท ส่วนวิชิตทั้งโซนทุกประเภทอยู่ที่ 73,894 บาท/ตร.ม. ถือว่าไม่ใช่โซนราคาถูก

ซื้อคอนโดวิชิตปล่อยเช่าต้องระวังอะไรบ้าง

สี่เรื่องที่ควรเช็กก่อนโอน และผมแนะนำให้เช็กเองทุกข้อ ไม่ต้องเชื่อใคร

• ยีลด์ 8.7% มาจากกลุ่มตัวอย่างเล็ก — ค่าเช่ากลาง 18,000 บาทมาจาก 5 รายการ ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยทั้งโซน ห้องที่คุณกำลังจะซื้ออาจปล่อยได้มากหรือน้อยกว่านี้
• ช่วงห้องว่างกินเปอร์เซ็นต์เยอะกว่าที่คิด — ดังที่คำนวณไว้ ว่าง 2 เดือนทำให้เหลือราว 7.2% ว่าง 3 เดือนเหลือราว 6.5%
• การปล่อยเช่ารายวันมีข้อจำกัดทางกฎหมายและกฎนิติบุคคล — ถ้าแผนการลงทุนของคุณตั้งอยู่บนค่าเช่ารายวัน ต้องตรวจสอบให้ชัดก่อนว่าอาคารนั้นทำได้จริงไหม เพราะตัวเลขที่เราให้มาเป็นฐานค่าเช่ารายเดือน
• สภาพคล่องตอนขายต่อ — งบกลางของคนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์อยู่ที่ 3.50 ล้านบาท และช่วง 3–5 ล้านมีคนหามากสุด 136 ราย ถ้าซื้อห้องแพงเกินกรอบนี้มาก ตอนขายต่อกลุ่มผู้ซื้อจะแคบลง

และข้อสุดท้าย ผลตอบแทนค่าเช่าไม่ใช่กำไรทั้งหมดของการลงทุน ส่วนต่างราคาตอนขายต่อก็มีผล แต่เราไม่มีข้อมูลย้อนหลังในพอร์ตมากพอจะบอกได้ว่าราคาขยับไปทางไหน จึงขอไม่เดาครับ

อยากดูห้องจริงในวิชิต

ถ้าคุณกำลังชั่งใจระหว่างห้องถูกที่ยีลด์สูงกับห้องใหม่ที่ปล่อยง่ายกว่า วิธีที่เร็วที่สุดคือเอางบจริงกับเป้าหมายผลตอบแทนที่รับได้มาคุยกัน แล้วไล่ดูทีละห้องว่าค่าส่วนกลางกับค่าเช่าที่ปล่อยได้จริงสอดคล้องกับตัวเลขที่ตั้งไว้ไหม คอนโดวิชิตทั้ง 20 รายการและทรัพย์อื่นๆ ในพอร์ตดูได้ที่หน้ารวมทรัพย์ครับ