ซื้อบ้านวิชิต หรือ ถลาง ดี? เทียบราคาจริงจากพอร์ต

ราคากลางวิชิต 3.49 ล้าน ถลาง 3.35 ล้าน ต่างกัน 140,000 บาท แต่ต่อตารางเมตรห่างกัน 28,237 บาท — เทียบจากทรัพย์วิชิต 67 + ถลาง 63 รายการในมือ

ก่อนเข้าเรื่อง ขอบอกตรงๆ ไว้ก่อนครับว่า ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริง ณ วันที่ 9 พฤศจิกายน 2026 รวมประกาศขาย 659 รายการ ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด ถ้าไปเทียบกับตัวเลขจากแหล่งอื่นแล้วไม่ตรงกัน ก็เป็นเรื่องปกติ เพราะฐานข้อมูลคนละชุดกัน แต่ข้อดีคือทุกตัวเลขที่เห็นมีของจริงรองรับ ไม่ได้ประมาณเอา

ราคาบ้านโซนวิชิตกับถลางตอนนี้ต่างกันเท่าไหร่

ราคากลางต่างกันแค่ 140,000 บาท (3.49 − 3.35 ล้านบาท) — วิชิตอยู่ที่ 3.49 ล้านบาท ถลาง 3.35 ล้านบาท แต่พอดูราคาต่อตารางเมตร วิชิต 73,894 บาท ส่วนถลาง 45,657 บาท ห่างกัน 28,237 บาทต่อตารางเมตร หรือวิชิตแพงกว่าราว 62% (28,237 ÷ 45,657)

ตัวเลขสองชุดนี้ดูขัดกัน แต่อธิบายได้ไม่ยาก ราคากลางใกล้กันเพราะคนซื้อทั้งสองโซนมีกำลังจ่ายพอๆ กัน คือราว 3 ล้านต้นๆ แต่ของที่ได้ในงบเท่ากันนั้นต่างกัน ถลางให้พื้นที่มากกว่าในเงินเท่าเดิม

ทำไมวิชิตแพงกว่าถลางต่อตารางเมตรเกือบเท่าตัว

เหตุผลหลักอยู่ที่ส่วนผสมของประเภททรัพย์ วิชิตมีคอนโด 20 รายการจาก 67 รายการ (ราว 30% ของโซน) ส่วนถลางมีคอนโดแค่ 2 รายการจาก 63 รายการ (ราว 3%) และคอนโดทั้งพอร์ตมีราคากลางต่อตารางเมตรที่ 71,310 บาท สูงกว่าบ้านเดี่ยวที่ 33,455 บาท และทาวน์เฮาส์ที่ 31,583 บาทอยู่มาก

ลองดูของจริงจะเห็นภาพชัดขึ้นครับ Zcape3 ที่วิชิต ราคา 2.59 ล้านบาท พื้นที่ 27.38 ตร.ม. คิดเป็น 2,590,000 ÷ 27.38 = ประมาณ 94,600 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ เฟื่องฟ้า คอนโดเทล 1.69 ล้านบาท บนพื้นที่ 31 ตร.ม. คิดได้ 1,690,000 ÷ 31 = ประมาณ 54,500 บาทต่อตารางเมตร ห้องเล็กกว่าแต่แพงกว่าต่อตารางเมตร เพราะเป็นคนละโครงการและคนละระดับราคาต่อยูนิต

ส่วนถลาง ของที่อยู่ในพอร์ตเป็นบ้านแนวราบเป็นหลัก ทาวน์เฮาส์ 24 + บ้านเดี่ยว 24 + บ้านแฝด 7 รวม 55 รายการจาก 63 รายการ หรือราว 87% ของโซน ซึ่งเป็นประเภทที่ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าโดยธรรมชาติอยู่แล้ว

งบ 3.5 ล้าน ซื้ออะไรได้บ้างในสองโซนนี้

งบ 3.5 ล้านซื้อได้ทั้งสองโซน แต่ได้ของคนละแบบ — วิชิตได้ทาวน์เฮาส์ 3 นอน อย่าง หมู่บ้านภูเก็ตวิลล่า แคลิฟอร์เนีย ที่ 3.49 ล้านบาท ส่วนถลางงบเท่านี้ยังเหลือ เช่น สวนเนรมิต 3 บ้านแฝด 2 นอน 3.29 ล้านบาท หรือขยับเป็น ม.พนาสนธิ์ บางโจ บ้านแฝด 3 นอน 3.79 ล้านบาท

ถ้างบต่ำกว่านั้น ความต่างยิ่งชัด ของถูกสุดในวิชิตที่เราดูแลอยู่คือ 1.69 ล้านบาท (คอนโด 1 นอน 31 ตร.ม.) ส่วนถลางเริ่มที่ 0.95 ล้านบาท ที่เคหะบ้านพอน ซึ่งเป็นราคาต่ำสุดของทั้งพอร์ต 659 รายการเลยครับ และถ้าอยากได้บ้านเดี่ยวจริงๆ ในงบไม่ถึง 3 ล้าน ถลางมี บ้านอิสระใกล้สินสุขธานี 2.59 ล้านบาท 2 นอน ขณะที่วิชิตราคาใกล้เคียงกันคือ หมู่บ้านอิรวดีบ่อแร่ 2.95 ล้านบาท 2 นอน

ฝั่งบนก็ต่างกัน วิชิตเพดานอยู่ที่ 9.50 ล้านบาท ส่วนถลางขึ้นไปถึง 13.90 ล้านบาท เพราะมีพูลวิลล่าและที่ดินปนอยู่ ใครงบเกิน 10 ล้านและอยากได้ที่ดินกว้าง ถลางมีของให้เลือกมากกว่า

ซื้อปล่อยเช่า ควรเลือกวิชิตหรือถลาง

ถ้าเป้าหมายคือปล่อยเช่า วิชิตมีข้อมูลรองรับชัดกว่า — คอนโดวิชิตค่าเช่ากลาง 18,000 บาทต่อเดือน (จาก 5 รายการที่ปล่อยเช่า) เทียบกับราคาขายกลางของคอนโดในโซน 2.49 ล้านบาท (20 รายการ) คิดเป็น 18,000 × 12 ÷ 2,490,000 = ผลตอบแทนขั้นต้นประมาณ 8.7% ต่อปี ส่วนถลาง เราไม่มีข้อมูลค่าเช่ามากพอจะคำนวณให้ได้ เพราะมีคอนโดในพอร์ตแค่ 2 รายการ

ย้ำว่าตัวเลข 8.7% คือ ผลตอบแทนขั้นต้น คิดจากค่าเช่ากลาง × 12 ÷ ราคาขายกลาง ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ภาษี และช่วงห้องว่าง และฐานข้อมูลฝั่งเช่ามีแค่ 5 รายการ ถือว่าน้อย ใช้เป็นกรอบคร่าวๆ ได้ แต่อย่าเอาไปทำแผนการเงินทั้งก้อน

ซื้อสองโซนนี้ต้องระวังอะไรบ้าง

ข้อควรระวังหลักคือ "ของที่มี" กับ "ของที่อยากได้" ไม่ตรงกัน ถ้าอยากได้คอนโดในถลาง ให้ทำใจว่ารอนาน เพราะทั้งโซนมีแค่ 2 รายการในพอร์ต

• ถลาง — ของเข้าใหม่เยอะ ต้องเทียบเยอะ ในรอบล่าสุดถลางเป็นโซนที่มีของเข้าระบบมากที่สุดถึง 9 รายการ ของเยอะแปลว่าเลือกได้ แต่ก็แปลว่าถ้ารีบตัดสินใจอาจพลาดของที่ดีกว่าในอีกสัปดาห์
• วิชิต — ของเข้าใหม่น้อยกว่า คนหาเยอะกว่า รอบเดียวกันวิชิตเข้าใหม่ 5 รายการ ขณะที่ฝั่งคนหาทรัพย์ 533 ราย เอ่ยถึงวิชิต 61 ราย ส่วนถลาง 51 ราย ของดีในวิชิตจึงมักหมุนเร็วกว่า
• อย่าดูแค่ราคาป้าย ราคากลางสองโซนต่างกันแค่ 140,000 บาท (3.49 − 3.35 ล้าน) แต่พื้นที่ใช้สอยที่ได้ต่างกันมาก ควรขอตัวเลขพื้นที่ทุกหลังแล้วหารเองเสมอ
• ขนาดกลุ่มตัวอย่าง ราคาต่อตารางเมตรทั้งพอร์ตคำนวณจาก 207 รายการที่ระบุพื้นที่ชัดเจน ไม่ใช่ทั้ง 659 รายการ ตัวเลขรายโซนจึงเป็นกรอบ ไม่ใช่คำตอบตายตัว

สรุปตรงๆ ว่าใครควรเลือกโซนไหน

เลือกวิชิต ถ้าคุณต้องการคอนโด (มี 20 รายการให้เลือก เทียบกับถลาง 2 รายการ) ซื้อเพื่อปล่อยเช่าและอยากได้ตัวเลขค่าเช่าที่พอมีข้อมูลรองรับ หรือทำงานฝั่งเมืองและยอมจ่ายต่อตารางเมตรแพงกว่าเพื่อแลกกับระยะทาง

เลือกถลาง ถ้าคุณซื้ออยู่เอง เป็นครอบครัวที่ต้องการพื้นที่มากกว่าในงบเท่ากัน (45,657 เทียบ 73,894 บาทต่อ ตร.ม.) งบไม่ถึง 2 ล้านแล้วยังอยากได้บ้านแนวราบ หรือมีงบเกิน 10 ล้านและมองหาที่ดิน/วิลล่า ซึ่งเพดานถลางขึ้นไปถึง 13.90 ล้านบาท

ถ้ายังลังเล ให้ตั้งต้นจากคำถามเดียวว่า "ต้องขับรถไปทำงานที่ไหนทุกวัน" แล้วค่อยเอาตัวเลขสองชุดนี้มาประกอบ จะตัดสินใจได้เร็วขึ้นมากครับ ส่วนใครอยากไล่ดูของจริงทั้งสองโซนพร้อมกัน เข้าไปดูได้ที่หน้ารวมทรัพย์ มีให้กรองตามงบและประเภทครบทั้ง 659 รายการ หรือทักมาคุยบอกงบกับจำนวนห้องนอนที่ต้องการ แล้วผมช่วยคัดให้เหลือเฉพาะที่ตรงจริงได้ครับ