สรุปจากคนติดต่อเข้ามา 52 ราย ณ ส.ค. 2569 ว่าคนหาบ้านภูเก็ตถามหาอะไร งบเท่าไหร่ ทำเลไหน และของที่มีในพอร์ตตรงกับที่คนหาแค่ไหน
ก่อนเข้าเรื่อง ขอบอกให้ชัดตั้งแต่ต้นครับ ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจาก ทรัพย์และผู้ติดต่อที่เราดูแลอยู่จริง ณ วันที่ 28 สิงหาคม 2569 คือประกาศขาย 201 รายการ ปล่อยเช่า 15 รายการ และคนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์ 52 ราย ไม่ใช่ ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด ใครจะเอาไปใช้ก็ให้เข้าใจตรงกันแบบนี้ก่อน ส่วนข้อมูลฝั่งผู้ติดต่อ ผมสรุปเป็นภาพรวมล้วนๆ ไม่มีชื่อ ไม่มีรายละเอียดที่ชี้ตัวใครได้
คนที่ติดต่อเข้ามาเดือนนี้ถามหาอะไรมากที่สุด
บ้านครับ จาก 52 รายที่ติดต่อเข้ามา มี 31 รายถามหาบ้าน คิดเป็นราว 60% (31 ÷ 52) ส่วนคอนโด 17 ราย (ราว 33%) ที่เหลือเป็นทาวน์เฮาส์ 1 ราย วิลล่า 1 ราย และอื่นๆ อีก 1 ราย
ที่น่าสนใจคือฝั่งของที่เรามีอยู่ กลับเอียงไปทางคอนโดมากกว่า ลองเทียบสัดส่วนกันตรงๆ
| ประเภท | คนถามหา (ราย) | สัดส่วนฝั่งถาม | ของในพอร์ต (รายการ) | สัดส่วนฝั่งของ |
|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว | 31 | 60% | 65 | 32% |
| คอนโด | 17 | 33% | 74 | 37% |
| ทาวน์เฮาส์ | 1 | 2% | 28 | 14% |
| วิลล่า / พูลวิลล่า | 1 | 2% | 14 | 7% |
สัดส่วนฝั่งของคำนวณจาก 201 รายการที่ประกาศขาย เช่น บ้านเดี่ยว 65 ÷ 201 = 32% ส่วนฝั่งถามคำนวณจาก 52 ราย เช่น 31 ÷ 52 = 60% แปลว่าความต้องการบ้านเดี่ยวหนาแน่นกว่าของที่มีเกือบเท่าตัวเมื่อดูเป็นสัดส่วน ในทางกลับกัน ทาวน์เฮาส์ที่มีอยู่ 28 รายการ แทบไม่มีใครเดินเข้ามาถามหาโดยตรงเลย — แต่ตรงนี้มีเงื่อนงำที่ต้องอ่านต่อในหัวข้อถัดไป
งบที่คนหาบ้านภูเก็ตถามหาจริงๆ อยู่ที่เท่าไหร่
งบกลางของคนที่ติดต่อเข้ามาอยู่ที่ 3.00 ล้านบาท และช่วง 2–3 ล้านคือช่วงที่มีคนถามเยอะที่สุด 12 ราย จากผู้ติดต่อ 35 รายที่ระบุงบชัดเจน (อีก 17 รายยังไม่ระบุ)
| ช่วงราคา | คนถามหา (ราย) | ของในพอร์ต (รายการ) | ของต่อผู้ถาม 1 ราย |
|---|---|---|---|
| ไม่เกิน 2 ล้าน | 4 | 25 | 6.3 |
| 2–3 ล้าน | 12 | 60 | 5.0 |
| 3–5 ล้าน | 9 | 71 | 7.9 |
| 5–10 ล้าน | 6 | 27 | 4.5 |
| 10–20 ล้าน | 0 | 15 | — |
| เกิน 20 ล้าน | 4 | 3 | 0.8 |
ช่อง "ของต่อผู้ถาม 1 ราย" ผมเอาจำนวนรายการหารด้วยจำนวนคนถามในช่วงเดียวกัน เช่น 2–3 ล้าน คือ 60 ÷ 12 = 5.0 ยิ่งเลขน้อยยิ่งแปลว่าตัวเลือกในช่วงนั้นไม่ได้เหลือเฟือ ที่ชัดที่สุดคือช่วงเกิน 20 ล้าน มีคนถาม 4 ราย แต่ของมีแค่ 3 รายการ (3 ÷ 4 = 0.8) เป็นช่วงเดียวในพอร์ตที่คนหามากกว่าของที่มี ตลาดบนเป็นเรื่องเฉพาะตัวมาก เจอกันได้ก็เจอ ไม่เจอก็ต้องรอ
อีกเรื่องที่ต้องพูดตรงๆ คือ ราคากลางทั้งพอร์ตอยู่ที่ 3.49 ล้านบาท ขณะที่งบกลางของคนถามหาอยู่ที่ 3.00 ล้านบาท ห่างกัน 3.49 − 3.00 = 0.49 ล้านบาท หรือราว 16% ของงบ (0.49 ÷ 3.00) ช่องว่างนี้ไม่ได้ใหญ่จนคุยกันไม่ได้ แต่มันอธิบายว่าทำไมหลายดีลถึงต้องต่อรองกันอยู่พักหนึ่ง
อยากได้บ้าน งบ 3 ล้าน ในภูเก็ตยังมีให้เลือกจริงไหม
มีครับ แต่ต้องยอมขยับนิยามของคำว่า "บ้าน" ราคากลางบ้านเดี่ยวในพอร์ตอยู่ที่ 4.39 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 3.49 ล้านบาท และเริ่มต้นที่ 2.19 ล้านบาท ดังนั้นงบ 3 ล้านตรงๆ จะเจอทาวน์เฮาส์เป็นหลัก
นี่คือคำอธิบายว่าทำไมมีคนถามหาทาวน์เฮาส์แค่ 1 ราย ทั้งที่ของมีถึง 28 รายการ คนส่วนใหญ่เริ่มต้นด้วยคำว่า "บ้าน" ในหัว แต่พอเอางบมาวางบนโต๊ะจริง ทาวน์เฮาส์กับบ้านแฝดจะกลายเป็นคำตอบที่ใช้งานได้ ตัวอย่างของจริงในพอร์ตที่พอไหวในงบใกล้เคียง เช่น ไอลีฟทาวน์ 2 ป่าคลอก 4 นอน 3.49 ล้านบาท (รายการนี้ในระบบจัดอยู่ในหมวดอื่นๆ ไม่ใช่ทาวน์เฮาส์เต็มรูปแบบ) ส่วนถ้าอยากได้ทาวน์เฮาส์หลังใหญ่ขึ้นอย่างเจ้าฟ้าการ์เด้นโฮม 5 วังถลาง 4 นอน จะขยับไปที่ 4.89 ล้านบาท
ถ้าอยากได้บ้านเดี่ยวจริงๆ ให้เผื่องบขึ้นไปอีกหน่อย เช่น บ้านร็อคการ์เดน 3-4 เมืองภูเก็ต 3 นอน 3.99 ล้านบาท หรือถ้าขยับขึ้นไปอีกขั้นอย่างหมู่บ้านเอกศิลป์ พนาสนธิ์ กู้กู 3 นอน อยู่ที่ 7.80 ล้านบาท ส่วนบ้านแฝดในพอร์ตราคากลาง 4.69 ล้าน เริ่มที่ 3.39 ล้านบาท ก็เป็นทางสายกลางที่หลายคนจบดีลได้
ฝั่งคอนโด งบ 3 ล้านถือว่าสบายกว่ามาก ราคากลางคอนโดในพอร์ตอยู่ที่ 2.19 ล้านบาท มีตั้งแต่ 0.99 ล้าน (เคหะบ้านพอน 2 นอน 32.72 ตร.ม.) ผ่าน Centrio Condo 1 นอน 30.55 ตร.ม. ที่ 2.35 ล้าน ไปจนถึง The Base Height Phuket เมืองภูเก็ต 1 นอน 29.83 ตร.ม. ที่ 2.79 ล้านบาท
ทำเลไหนคนถามเยอะ แต่ของในมือมีน้อย
บ้านพอนคือทำเลที่ตึงที่สุดในรอบนี้ มีคนเอ่ยถึง 4 ราย แต่ในพอร์ตมีอยู่แค่ 2 รายการ (1.00–2.49 ล้านบาท) ส่วนกะทู้กับถลางถูกถามมากที่สุด 10 และ 8 รายตามลำดับ ซึ่งของยังพอมี 25 และ 20 รายการ
| ทำเล | คนเอ่ยถึง (ราย) | ของในพอร์ต | ราคากลาง |
|---|---|---|---|
| กะทู้ | 10 | 25 | 2.49 ล้าน |
| ถลาง | 8 | 20 | 3.49 ล้าน |
| ฉลอง | 5 | 16 | 4.69 ล้าน |
| เมืองภูเก็ต | 4 | 8 | 2.79 ล้าน |
| บ้านพอน | 4 | 2 | 2.49 ล้าน |
| วิชิต | 3 | 20 | 3.69 ล้าน |
แต่ตัวเลข "ของมี 25 รายการ" ในกะทู้ต้องอ่านให้ลึกอีกชั้น เพราะใน 25 รายการนั้นเป็นคอนโดถึง 15 รายการ บ้านเดี่ยวมีแค่ 7 บ้านแฝด 2 วิลล่า 1 ถ้าคนที่ถามหากะทู้ 10 รายส่วนใหญ่อยากได้บ้าน ตัวเลือกจริงจะแคบกว่าที่เห็นมาก และราคากลางกะทู้ที่ดูถูก 2.49 ล้านบาท ก็ถูกดึงลงมาด้วยคอนโดเป็นหลัก ไม่ได้แปลว่าบ้านเดี่ยวกะทู้ราคาเท่านั้น (ช่วงราคาในกะทู้กว้างตั้งแต่ 2.00 ถึง 33.80 ล้านบาท)
ถลางเป็นทำเลที่ราคาต่อตารางเมตรต่ำสุดในกลุ่มที่มีข้อมูลพอ คือ 45,657 บาท/ตร.ม. เทียบกับกะทู้ 72,145 และวิชิต 74,959 บาท/ตร.ม. คนงบ 3 ล้านที่อยากได้พื้นที่ใช้สอยเยอะ จึงมักลงเอยแถวถลาง แลกกับระยะทางเข้าเมืองที่ไกลขึ้น
คนที่มองเช่ามีเยอะไหม แล้วซื้อปล่อยเช่าคุ้มหรือเปล่า
จาก 52 รายที่ติดต่อเข้ามา มีเพียง 5 รายที่มองหาเช่า ที่เหลือเป็นฝั่งซื้อ ส่วนของปล่อยเช่าในพอร์ตมี 15 รายการ
ตัวเลขผลตอบแทนที่เรามีข้อมูลพอจะคำนวณได้จริงมีจุดเดียวคือคอนโดกะทู้ ค่าเช่ากลาง 13,000 บาท/เดือน (จาก 2 รายการ) เทียบกับราคาขายกลาง 2.19 ล้านบาท (จาก 15 รายการ) คิดเป็น 13,000 × 12 ÷ 2,190,000 = ประมาณ 7.1% ต่อปี แบบขั้นต้น
ข้อควรระวังคือคำว่า "ขั้นต้น" ครับ ตัวเลขนี้ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี และช่วงที่ห้องว่าง และมันมาจากค่าเช่าแค่ 2 รายการเท่านั้น ฐานข้อมูลบางมาก ใครจะใช้ตัดสินใจควรถือเป็นจุดตั้งต้นในการหาข้อมูลต่อ ไม่ใช่ตัวเลขที่การันตีได้
สรุปให้สั้นๆ ก่อนไปดูของจริง
ภาพรวมเดือนนี้คือ คนอยากได้บ้าน แต่งบอยู่ในโซนคอนโดกับทาวน์เฮาส์ ใครที่ยืดหยุ่นเรื่องประเภททรัพย์หรือยอมขยับทำเลออกไปทางถลางได้ จะมีตัวเลือกเปิดกว้างขึ้นทันที ส่วนใครที่งบพร้อมแตะ 3–5 ล้าน ช่วงนั้นมีของในพอร์ตให้เลือกเยอะที่สุด (71 รายการ)
อยากดูว่ามีอะไรบ้างในแต่ละช่วงราคาและแต่ละทำเล เข้าไปไล่ดูได้ที่หน้ารวมทรัพย์ทั้งหมด กรองตามงบและโซนที่สนใจได้เลย ถ้าดูแล้วยังไม่เจอที่ใช่ บอกโจทย์มาก็ได้ครับ จะได้ช่วยดูให้ตรงกว่านี้