สรุปความต้องการจากคน 91 รายที่ติดต่อเข้ามาช่วงนี้ งบกลาง 3.00 ล้านบาท หาบ้านมากกว่าคอนโด ทำเลกะทู้ถูกถามถึงมากสุด พร้อมเทียบกับของที่มีจริง
ปกติบทความอสังหาส่วนใหญ่จะเล่าแต่ฝั่ง "ของที่มีขาย" ครับ แต่รอบนี้ผมอยากพลิกมาดูอีกด้าน คือฝั่งคนซื้อ ว่าคนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์ช่วงนี้เขาถามหาอะไรกันจริงๆ งบเท่าไหร่ ทำเลไหน แล้วของที่เรามีอยู่ตรงกับที่เขาหาแค่ไหน
ขอบอกให้ชัดก่อนหนึ่งครั้ง: ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจากทรัพย์ 258 รายการที่ประกาศขาย 27 รายการที่ปล่อยเช่า และผู้ที่ติดต่อเข้ามา 91 รายในพอร์ตที่ผมดูแลอยู่ ณ วันที่ 2 กันยายน 2569 เท่านั้น ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด อ่านแล้วให้ใช้เป็นภาพสะท้อนหนึ่งมุม ไม่ใช่ข้อสรุปของทั้งเกาะครับ
คนที่ติดต่อเข้ามาหาบ้านภูเก็ตช่วงนี้ งบเท่าไหร่กันบ้าง
งบกลางของคนที่ติดต่อเข้ามาอยู่ที่ 3.00 ล้านบาท และถ้าดูเป็นช่วง กลุ่มที่หนาที่สุดคือ 3–5 ล้าน 24 ราย รองมาคือ 2–3 ล้าน 21 ราย รวมสองช่วงนี้ 45 ราย จาก 91 ราย หรือประมาณครึ่งหนึ่งของคนที่เข้ามาทั้งหมด
ที่น่าสังเกตคือ ราคากลางของทรัพย์ที่เราถืออยู่คือ 3.49 ล้านบาท ขณะที่งบกลางของคนหาอยู่ 3.00 ล้านบาท ต่างกันประมาณ 0.49 ล้านบาท คิดเป็นราคาขายกลางสูงกว่างบกลางราว 16% ช่องว่างนี้ไม่ใหญ่ แต่มันอธิบายได้ดีว่าทำไมทรัพย์ในช่วง 2.9–3.5 ล้านบาทมักหมุนเร็วกว่าช่วงอื่น เพราะมันคือจุดที่สองฝั่งมาบรรจบกันพอดี
| ช่วงงบ | คนถามหา (ราย) | ของที่มีในพอร์ต (รายการ) | รายการต่อคนหา |
|---|---|---|---|
| ไม่เกิน 2 ล้าน | 7 | 31 | 4.4 |
| 2–3 ล้าน | 21 | 80 | 3.8 |
| 3–5 ล้าน | 24 | 90 | 3.8 |
| 5–10 ล้าน | 9 | 37 | 4.1 |
| 10–20 ล้าน | ไม่มีผู้ระบุ | 17 | — |
| เกิน 20 ล้าน | 6 | 3 | 0.5 |
อีก 24 รายจาก 91 รายยังไม่ระบุงบชัดเจน (91 ลบ 67 ที่ระบุ) ซึ่งเป็นเรื่องปกติของคนที่เพิ่งเริ่มดู ยังไม่ตกผลึกว่าจะกู้ได้เท่าไหร่
คนหาบ้านมากกว่าคอนโดจริงไหม
จริงครับ และห่างพอสมควร มีคนถามหาบ้าน 54 ราย เทียบกับคอนโด 28 ราย คิดเป็น 59% ต่อ 31% ของ 91 ราย ที่เหลือเป็นวิลล่า 3 ราย อื่นๆ 2 ราย และทาวน์เฮาส์ ที่ดิน บ้าน/คอนโด อีก 1 รายเท่ากัน
ฝั่งของที่มี ถ้านับ "บ้าน" แบบกว้าง คือบ้านเดี่ยว 86 บ้านแฝด 20 และทาวน์เฮาส์ 34 รวมได้ 140 รายการ จาก 258 รายการ หรือ 54% ส่วนคอนโดมี 95 รายการ คิดเป็น 37% แปลว่าสัดส่วนของที่มีค่อนไปทางคอนโดมากกว่าที่คนถามหาอยู่เล็กน้อย
แต่ประเด็นที่สำคัญกว่าสัดส่วนคือ ราคา ครับ คอนโดในพอร์ตราคากลาง 2.19 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวราคากลาง 4.49 ล้านบาท ต่างกันเท่าตัวกว่า ดังนั้นคนที่บอกว่า "หาบ้าน งบ 3 ล้าน" ในทางปฏิบัติกำลังยืนอยู่ต่ำกว่าราคากลางของบ้านเดี่ยวประมาณ 1.49 ล้านบาท ทางเลือกที่เหลือจริงๆ มักไปลงที่ทาวน์เฮาส์ (กลาง 3.49 ล้านบาท ช่วง 2.09–4.89 ล้านบาท) หรือบ้านเดี่ยวในทำเลที่ไกลออกไปหน่อย
ทำเลไหนที่คนถามหามากที่สุดตอนนี้
กะทู้นำชัดเจนที่ 20 ราย รองมาคือถลาง 10 ราย ฉลอง 9 ราย และวิชิต 8 ราย ส่วนอีก 10 รายเอ่ยแค่ "ภูเก็ต" กับ 5 รายที่บอกว่า "โซนเมือง" คือยังไม่ล็อกตำบล
| ทำเล | คนเอ่ยถึง (ราย) | ของที่มี (รายการ) | ราคากลางในพอร์ต |
|---|---|---|---|
| กะทู้ | 20 | 36 | 2.79 ล้านบาท |
| ถลาง | 10 | 26 | 3.49 ล้านบาท |
| ฉลอง | 9 | 17 | 4.69 ล้านบาท |
| วิชิต | 8 | 21 | 3.69 ล้านบาท |
| บ้านพอน | 7 | 2 | 2.49 ล้านบาท |
| เมืองภูเก็ต | 6 | 8 | 2.79 ล้านบาท |
| เกาะแก้ว | 5 | 12 | 5.99 ล้านบาท |
| สามกอง | 4 | 11 | 4.59 ล้านบาท |
| รัษฎา | 4 | 3 | 2.69 ล้านบาท |
สองบรรทัดที่ผมอยากให้ดูคือ บ้านพอน กับ รัษฎา ครับ บ้านพอนมีคนเอ่ยถึง 7 ราย แต่เรามีของแค่ 2 รายการ (ทาวน์เฮาส์ 1 คอนโด 1 ช่วง 1.00–2.49 ล้านบาท) รัษฎามีคนถาม 4 ราย มีของ 3 รายการ สองทำเลนี้ของน้อยกว่าคนหา ซึ่งถ้าใครถือทรัพย์อยู่ในโซนนี้ก็ถือว่าอยู่ในตำแหน่งที่ดี ตรงข้ามกับเกาะแก้วและสามกองที่มีของค่อนข้างมากเทียบกับจำนวนคนถาม
ส่วนกะทู้ที่คนถามหนาที่สุด ยังมีของรองรับพอ 36 รายการ แต่ต้องดูให้ละเอียดว่าในนั้นเป็นคอนโด 20 รายการ และเป็นบ้าน (บ้านเดี่ยว 10 บ้านแฝด 4 ทาวน์เฮาส์ 1) รวม 15 รายการ เมื่อคนส่วนใหญ่หาบ้าน ตัวเลือกฝั่งบ้านในกะทู้จึงตึงกว่าที่ตัวเลข 36 ทำให้รู้สึก ราคาต่อตารางเมตรกลางของกะทู้อยู่ที่ 72,145 บาท สูงกว่าค่ากลางทั้งพอร์ตที่ 67,059 บาท
ของที่มีตรงกับที่คนหาแค่ไหน
โดยรวมตรงกันดีในช่วง 2–5 ล้านบาท ที่มีของ 170 รายการรองรับคนหา 45 ราย แต่ช่วงเกิน 20 ล้านบาทกลับกลาง คือมีคนหา 6 ราย แต่มีของเพียง 3 รายการ
ช่วงบนนี้เป็นจุดเดียวในพอร์ตที่ความต้องการมากกว่าของที่มีอย่างเห็นได้ชัด กลุ่มทรัพย์ที่ตอบโจทย์งบระดับนี้คือพูลวิลล่า (14 รายการ ราคากลาง 12.90 ล้านบาท ช่วง 6.99–34.80 ล้านบาท) และวิลล่า (2 รายการ ช่วง 5.90–34.80 ล้านบาท) ราคาสูงสุดในพอร์ตทั้งหมดอยู่ที่ 34.80 ล้านบาท ในโซนราไวย์ ซึ่งเป็นทำเลที่ราคาต่อตารางเมตรกลางสูงสุดที่ 92,250 บาท
อีกเรื่องที่ควรรู้คือของใหม่เข้ามาไม่น้อย 79 รายการในรอบ 7 วันล่าสุด กระจุกที่กะทู้ 12 ถลาง 7 สามกอง 6 เกาะแก้ว 6 และกู้กู 4 แปลว่าถ้าคุณกำลังหาในกะทู้หรือถลาง การรอดูอีกหนึ่งถึงสองสัปดาห์มีโอกาสเห็นตัวเลือกใหม่จริง แต่ถ้าหาในบ้านพอนหรือรัษฎา การรออาจไม่ได้ช่วย เพราะของเข้าน้อยกว่ามาก
คนมองหาเช่ามีเยอะไหม แล้วผลตอบแทนพอไหว
น้อยครับ มีแค่ 6 รายจาก 91 ราย หรือประมาณ 7% ที่มองหาเช่า ที่เหลือเข้ามาเพื่อซื้อ ฝั่งของเรามีทรัพย์ปล่อยเช่า 27 รายการ
สำหรับคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ตัวเลขในพอร์ตที่คำนวณได้มีสองทำเล คือคอนโดกะทู้ ค่าเช่ากลาง 18,000 บาทต่อเดือน (จาก 4 รายการ) เทียบราคาขายกลาง 2.19 ล้านบาท (จาก 20 รายการ) ได้ประมาณ 9.9% ต่อปี และคอนโดเมืองภูเก็ต ค่าเช่ากลาง 15,000 บาทต่อเดือน (จาก 2 รายการ) เทียบราคาขายกลาง 2.19 ล้านบาท (จาก 6 รายการ) ได้ประมาณ 8.2% ต่อปี
ข้อควรระวังตรงนี้สำคัญ: ตัวเลขทั้งสองเป็นผลตอบแทนขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม ค่าบริหาร และช่วงที่ห้องว่าง และมันคิดจากค่าเช่าเพียง 4 กับ 2 รายการ ซึ่งเป็นตัวอย่างที่น้อยมาก ห้องเดียวที่ตั้งราคาเช่าสูงหรือต่ำผิดปกติก็ทำให้เลขขยับได้ทั้งชุด ให้ใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการตั้งคำถาม ไม่ใช่ตัวเลขที่เอาไปคำนวณแผนการเงินได้ทันที
สรุปสั้นๆ ก่อนไปดูของจริง
ภาพของฝั่งคนซื้อช่วงนี้คือ งบกลาง 3.00 ล้านบาท อยากได้บ้านมากกว่าคอนโด และสนใจกะทู้เป็นอันดับหนึ่ง ซึ่งเป็นชุดความต้องการที่ต้องยอมแลกอะไรบางอย่าง เพราะบ้านเดี่ยวราคากลางอยู่ 4.49 ล้านบาท ถ้าล็อกทั้งงบ ทั้งประเภท และทั้งทำเลไว้แน่น ตัวเลือกจะเหลือน้อยมาก คนที่หาของได้เร็วมักคือคนที่ยืดหยุ่นอย่างน้อยหนึ่งข้อ
ตัวอย่างทรัพย์ที่พอเห็นภาพในแต่ละระดับก็เช่น พนาสนธิ์ กรีนเพลส คอนโด อาคาร E สามกอง 2.05 ล้านบาท 1 นอน 36.2 ตร.ม. ขึ้นมาที่ The Base Height Phuket โซนเมืองภูเก็ต 2.79 ล้านบาท 29.83 ตร.ม. ฝั่งบ้านก็มีธนาภาพาร์ควิว ท่าเรือ บ้านแฝด 3.39 ล้านบาท 2 นอน บ้านซอยสามัคคี 3 สามกอง บ้านเดี่ยว 4.79 ล้านบาท 3 นอน ไปจนถึงศุภาลัย ลากูน เกาะแก้ว 7.29 ล้านบาท 3 นอน
ถ้าอยากเห็นว่าตอนนี้มีอะไรอยู่ในมือจริงๆ บ้าง ไปไล่ดูได้ที่หน้ารวมทรัพย์ทั้งหมดครับ กรองตามงบและทำเลที่สนใจแล้วค่อยคุยกันว่าอะไรใกล้เคียงที่คุณต้องการที่สุด