คนถามหาทรัพย์เกิน 20 ล้าน 59 ราย แต่ในพอร์ตมีอยู่ 5 รายการ ส่วนช่วง 2–3 ล้านมีของ 196 รายการแต่คนถามแค่ 74 — เจ้าของควรรู้ก่อนเคาะราคา
ก่อนอื่นขอบอกตรงๆ ไว้ตั้งแต่ต้นครับ ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริงและคนที่ติดต่อเข้ามาหาเราเอง ณ วันที่ 3 พฤศจิกายน 2569 คือประกาศขาย 623 รายการ ปล่อยเช่า 49 รายการ และผู้ติดต่อหาทรัพย์ 493 ราย ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด และไม่ใช่สถิติของหน่วยงานไหน ถ้าเอาไปใช้ตัดสินใจ ขอให้ใช้เป็นภาพหนึ่งมุม ไม่ใช่ความจริงทั้งหมดของเกาะ
ตอนนี้คนถามหาทรัพย์ช่วงราคาไหนมากกว่าของที่มีอยู่จริง
มีช่วงเดียวครับ คือ เกิน 20 ล้านบาท — มีคนถามหา 59 ราย แต่ในพอร์ตมีของอยู่ 5 รายการ เฉลี่ยแล้วคนถามประมาณ 11.8 รายต่อทรัพย์หนึ่งรายการ ส่วนช่วงราคาอื่นมีของมากกว่าคนถามทุกช่วง
วิธีคิดคอลัมน์สุดท้ายคือเอาจำนวนคนถามหารด้วยจำนวนทรัพย์ในช่วงนั้น ยิ่งตัวเลขสูง แปลว่าของในช่วงนั้นหายากเมื่อเทียบกับคนที่สนใจ
| ช่วงราคา | คนถามหา (ราย) | ทรัพย์ที่มี (รายการ) | คนถามต่อ 1 รายการ |
|---|---|---|---|
| ไม่เกิน 2 ล้าน | 42 | 60 | 0.7 |
| 2–3 ล้าน | 74 | 196 | 0.4 |
| 3–5 ล้าน | 128 | 253 | 0.5 |
| 5–10 ล้าน | 51 | 85 | 0.6 |
| 10–20 ล้าน | 13 | 24 | 0.5 |
| เกิน 20 ล้าน | 59 | 5 | 11.8 |
| รวม | 493 | 623 | 0.8 |
ข้อควรระวังสำหรับเจ้าของทรัพย์ระดับเกิน 20 ล้าน คือตัวเลข 59 รายนี้ไม่ได้แปลว่าจะขายได้เร็ว เราไม่มีข้อมูลวันปิดการขายมายืนยัน และผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีเงื่อนไขเรื่องโครงสร้างการถือครองและการโอนเงินที่ต้องใช้เวลาคุยกับที่ปรึกษากฎหมาย สิ่งที่ตัวเลขบอกได้คือ ของระดับนี้มีให้เลือกน้อย เท่านั้นครับ
บ้าน 3–5 ล้านของผมอยู่ในช่วงที่คนหาเยอะ แปลว่าอะไร
แปลว่าคุณอยู่ในช่วงที่คนถามมากที่สุด (128 ราย) แต่ก็เป็นช่วงที่มีของมากที่สุดเช่นกัน (253 รายการ) พูดง่ายๆ คือมีคนดูเยอะจริง แต่ต้องแข่งกับเพื่อนบ้านอีกสองร้อยกว่าหลัง
งบกลางของคนที่ติดต่อเข้ามาอยู่ที่ 3.50 ล้านบาท ขณะที่ราคากลางของทั้งพอร์ตอยู่ที่ 3.29 ล้านบาท สองตัวนี้ใกล้กันมาก แปลว่าตลาดในมือเรากระจุกตรงกลางทั้งฝั่งซื้อและฝั่งขาย ทรัพย์ที่ตั้งราคาพอดีช่วงนี้จะไม่ได้เด่นด้วยราคาอย่างเดียว แต่ต้องเด่นด้วยสภาพ รูปถ่าย และความครบของข้อมูลด้วย
ตัวอย่างทรัพย์จริงในช่วงนี้ที่พอเทียบเคียงได้ เช่น บ้านเบญจบุรี ถลาง 3 นอน 3.79 ล้านบาท, Dcondo Campus กู้กู 2 นอน 60 ตร.ม. 3.29 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ ซอยทรงคุณ นาบอน ฉลอง 3 นอน 4.39 ล้านบาท ถ้าของคุณราคาใกล้กันนี้ ลองถามตัวเองว่าผู้ซื้อที่เห็นทั้งสามหลังพร้อมกันจะเลือกของคุณเพราะอะไร
ทำเลไหนที่มีคนถามหามากกว่าจำนวนทรัพย์ที่เราดูแล
เทียบจำนวนครั้งที่ทำเลถูกเอ่ยถึงกับจำนวนทรัพย์ที่มีในทำเลนั้น ทำเลที่คนถามมากกว่าของ ได้แก่ นาคา ดาวรุ่ง ป่าตอง เชิงทะเล บ้านพอน สามกอง ราไวย์ บางโจ และฉลอง
| ทำเล | ถูกเอ่ยถึง (ราย) | ทรัพย์ที่มี (รายการ) | ราคากลางในพอร์ต |
|---|---|---|---|
| นาคา | 13 | 3 | 3.79 ล้าน |
| ดาวรุ่ง | 8 | 2 | 3.69 ล้าน |
| ป่าตอง | 11 | 4 | 9.90 ล้าน |
| เชิงทะเล | 17 | 7 | 2.89 ล้าน |
| บ้านพอน | 18 | 10 | 1.99 ล้าน |
| สามกอง | 36 | 22 | 3.29 ล้าน |
| ราไวย์ | 16 | 11 | 10.50 ล้าน |
| ฉลอง | 58 | 50 | 4.39 ล้าน |
ส่วนกะทู้ (ถูกเอ่ยถึง 96 ราย มีของ 102 รายการ) และวิชิต (58 ราย มีของ 62 รายการ) ถือว่าสมดุลกันพอดี ไม่ได้ขาดแคลน แต่ก็ไม่ได้ล้น ข้อควรระวังคือคำว่า "เมือง" (83 ราย) และ "ภูเก็ต" (62 ราย) เป็นคำกว้าง คนพิมพ์มาแบบนี้มักยังไม่ล็อกทำเล จึงเอามาเทียบตรงๆ กับจำนวนทรัพย์ไม่ได้ครับ
ตั้งราคาเท่าไหร่ถึงไม่หลุดจากสายตาคนที่มีงบจริง
ระวังราคาที่ "เกินขอบช่วงงบไปนิดเดียว" ครับ ถ้าตั้ง 5.1 ล้าน คุณจะหายไปจากสายตาคนกลุ่ม 3–5 ล้านซึ่งมี 128 ราย แล้วไปอยู่กับกลุ่ม 5–10 ล้านที่มี 51 ราย คนดูหายไปกว่าครึ่งทั้งที่ราคาต่างกันแสนเดียว
หลักง่ายๆ สามข้อที่ใช้ได้จริง
- เคาะให้อยู่ใต้เลขกลม เพราะคนตั้งงบเป็นเลขกลม เช่น 3 ล้าน 5 ล้าน 10 ล้าน การตั้ง 4.99 กับ 5.10 ให้ผลต่างกันมากกว่าที่คิด
- เทียบกับราคากลางของทำเลตัวเอง เช่น ถลางราคากลาง 3.39 ล้าน ฉลอง 4.39 ล้าน กะทู้ 2.79 ล้าน ถ้าของคุณสูงกว่ากลางของทำเลมาก ต้องอธิบายได้ว่าสูงเพราะอะไร
- ดูราคาต่อตารางเมตรประกอบ ราคากลางต่อ ตร.ม. ของทั้งพอร์ตอยู่ที่ 69,600 บาท (คิดจาก 200 รายการที่ระบุพื้นที่) โดยกะทู้ 74,120 บาท ถลาง 45,657 บาท ฉลอง 54,444 บาท ตัวเลขนี้ช่วยเช็กว่าราคาที่ตั้งสมเหตุสมผลกับขนาดหรือเปล่า
และถ้าราคาที่อยากได้กับราคาที่ตลาดตอบรับยังห่างกัน การปล่อยเช่าระหว่างรอก็เป็นทางเลือก ในพอร์ตมีคนมองหาเช่า 52 ราย ขณะที่ของปล่อยเช่ามี 49 รายการ ตัวอย่างเช่นคอนโดกะทู้ค่าเช่ากลาง 18,000 บาท/เดือน เทียบราคาขายกลาง 2.29 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้นราว 9.4% ต่อปี (18,000 × 12 ÷ 2,290,000) ซึ่งเป็นตัวเลขขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม และช่วงที่ห้องว่างครับ
ของเยอะขนาดนี้ ต้องเตรียมอะไรก่อนลงประกาศ
ใน 30 วันล่าสุดมีทรัพย์เข้าระบบใหม่ 188 รายการ และใน 7 วันล่าสุด 31 รายการ แปลว่าประกาศของคุณจะเจอของใหม่มาเทียบตลอดเวลา
ของใหม่เดือนนี้กระจุกที่ถลาง 7 รายการ วิชิต 3 บ้านพอน 3 ฉลอง 2 และน้ำตกกะทู้ 1 ถ้าทรัพย์คุณอยู่โซนเหล่านี้ คู่แข่งหน้าใหม่มาเร็วกว่าที่อื่น
จุดที่เจ้าของแก้ได้ทันทีโดยไม่ต้องลดราคา คือ ความครบของข้อมูล ในพอร์ต 623 รายการ มีเพียง 200 รายการที่ระบุพื้นที่ใช้สอยชัดเจน แปลว่าถ้าคุณใส่ขนาด ตร.ม. จำนวนห้องนอน ชั้น ทิศ และสถานะเอกสารให้ครบ ทรัพย์ของคุณจะถูกคัดเข้ารอบในใจผู้ซื้อง่ายกว่าของที่ข้อมูลไม่ครบทันที สิ่งที่ควรเตรียมคือรูปถ่ายกลางวันที่เห็นทุกห้อง ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอยตามโฉนด ยอดคงค้างกับธนาคาร (ถ้ามี) และความชัดเจนว่าขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์หรือไม่
สุดท้าย ขอย้ำอีกครั้งว่าเราไม่รับปากเรื่องระยะเวลาขาย เพราะไม่มีข้อมูลวันปิดการขายมายืนยัน ตัวเลขทั้งหมดบอกได้แค่ว่า "ตอนนี้มีคนมองหาอะไรอยู่" เท่านั้นครับ
อยากรู้ว่าทรัพย์ของเราอยู่ตรงไหนในภาพนี้
วิธีที่เร็วที่สุดคือเปิดดูทรัพย์ในทำเลและช่วงราคาเดียวกับของคุณที่หน้ารวมทรัพย์ แล้วลองมองด้วยสายตาผู้ซื้อว่าถ้าเห็นทั้งหมดเรียงกัน ของคุณจะถูกเลือกด้วยเหตุผลอะไร ถ้าตอบได้ แปลว่าราคาที่ตั้งมีที่มา ถ้ายังตอบไม่ได้ ลองทักมาคุยกันก่อนเคาะราคาก็ได้ครับ