โซนเมืองภูเก็ต 27 รายการในพอร์ตเรา ค่ากลาง 64,771 บาท/ตร.ม. แต่คอนโดสองตึกในเมืองเดียวกันต่างกันได้ถึง 30,000 บาท/ตร.ม. 📍
ราคาต่อตารางเมตรโซนเมืองภูเก็ตตอนนี้อยู่ที่เท่าไหร่
ค่ากลางอยู่ที่ 64,771 บาทต่อตารางเมตร จากทรัพย์ในโซนเมืองภูเก็ตที่เราดูแลอยู่ 27 รายการ ส่วนราคาขายทั้งก้อนค่ากลางอยู่ที่ 2.79 ล้านบาท ช่วงตั้งแต่ 1.69 ถึง 7.99 ล้านบาท
ต้องบอกให้ชัดตั้งแต่ต้นว่า ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่จริง ณ วันที่เขียน ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด และไม่ใช่ราคาประเมินจากหน่วยงานใด เป็นภาพของ "ของที่มีอยู่ในมือตอนนี้" ซึ่งใช้เทียบราคาได้ดี แต่ไม่ใช่ตัวแทนของทั้งตลาด
องค์ประกอบของ 27 รายการนี้คือ คอนโด 14 ยูนิต บ้านเดี่ยว 8 หลัง ทาวน์เฮาส์ 3 หลัง และประเภทอื่น 2 รายการ จะเห็นว่าคอนโดกินสัดส่วนเกินครึ่ง ซึ่งมีผลกับตัวเลขต่อตารางเมตรโดยตรง เพราะคอนโดทั้งพอร์ตค่ากลางอยู่ที่ 70,608 บาท/ตร.ม. ขณะที่บ้านเดี่ยวอยู่ที่ 33,455 บาท/ตร.ม. และทาวน์เฮาส์ 31,583 บาท/ตร.ม. — คนละฐานกันคนละเรื่อง
เมืองภูเก็ตแพงกว่ากะทู้กับวิชิตไหม
ไม่แพงกว่าครับ ราคาต่อตารางเมตรของเมืองภูเก็ตที่ 64,771 บาท ต่ำกว่าวิชิต (73,894 บาท) และกะทู้ (73,293 บาท) อยู่ราว 9,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยังสูงกว่าโซนรอบนอกอย่างถลางชัดเจน
| ทำเล | บาท/ตร.ม. (ค่ากลาง) | จำนวนรายการในพอร์ต |
|---|---|---|
| เชิงทะเล | 98,266 | 7 |
| ป่าตอง | 78,214 | 5 |
| วิชิต | 73,894 | 68 |
| กะทู้ | 73,293 | 109 |
| สามกอง | 66,702 | 24 |
| ราไวย์ | 65,313 | 14 |
| เมืองภูเก็ต | 64,771 | 27 |
| กู้กู | 63,439 | 31 |
| เกาะแก้ว | 56,939 | 36 |
| ฉลอง | 54,444 | 55 |
| ถลาง | 45,657 | 65 |
ส่วนต่างระหว่างเมืองภูเก็ตกับถลางคือ 64,771 ลบ 45,657 เท่ากับ 19,114 บาทต่อตารางเมตร หรือพูดง่ายๆ ว่าเงินก้อนเดียวกันซื้อพื้นที่ในถลางได้มากกว่าในเมืองราว 42% (19,114 ÷ 45,657) ถ้าวัดกันที่ตารางเมตรล้วนๆ โดยยังไม่คิดเรื่องเวลาเดินทางและค่าน้ำมัน
อีกมุมที่น่าสนใจ: ราคาขายค่ากลางของเมืองภูเก็ตอยู่ที่ 2.79 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับกะทู้พอดี แต่ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่า แปลว่าของในเมืองที่อยู่ในพอร์ตเรามีแนวโน้มเป็นยูนิตที่ได้พื้นที่มากกว่าเล็กน้อยในงบเท่ากัน
ทำไมคอนโดในเมืองสองตึกถึงต่างกันหลักหมื่นต่อตารางเมตร
เพราะค่ากลาง 64,771 บาทเป็นแค่จุดกึ่งกลาง ลองเอาสี่ยูนิตจริงในพอร์ตมากางดู จะเห็นช่วงตั้งแต่ราว 52,200 ถึง 82,300 บาทต่อตารางเมตร ต่างกันราว 30,000 บาท ทั้งที่อยู่ในเขตเดียวกัน
ตัวเลขในตารางนี้คำนวณเองจากราคาขายหารพื้นที่ที่ระบุไว้ในแต่ละประกาศ
| โครงการ | ราคา (ล้านบาท) | พื้นที่ (ตร.ม.) | บาท/ตร.ม. |
|---|---|---|---|
| พันเทพคอนโดทาวน์ (1 นอน) | 1.69 | 32.35 | ประมาณ 52,200 (1,690,000 ÷ 32.35) |
| พนาสนธิ์ซิตี้ (1 นอน) | 1.89 | 31.00 | ประมาณ 61,000 (1,890,000 ÷ 31) |
| Supalai Park Downtown Phuket | 2.19 | 29.65 | ประมาณ 73,900 (2,190,000 ÷ 29.65) |
| Connext Condo (1 นอน) | 2.49 | 30.25 | ประมาณ 82,300 (2,490,000 ÷ 30.25) |
สี่ยูนิตนี้พื้นที่ใกล้เคียงกันหมด คือราว 30 ตารางเมตร แต่ราคาต่างกัน 800,000 บาท (2.49 ลบ 1.69 ล้านบาท) สิ่งที่ซื้อเพิ่มคือตัวอาคาร อายุโครงการ ส่วนกลาง และระยะเดินถึงของกินของใช้ ไม่ใช่พื้นที่ ดังนั้นถ้าใครบอกว่า "ในเมืองตารางเมตรละเท่าไหร่" แล้วตอบเป็นเลขเดียว ให้ถามต่อเสมอว่าเทียบกับยูนิตแบบไหน
ฝั่งบ้านในโซนนี้เริ่มต้นสูงกว่าคอนโดชัดเจน เช่น บ้านเดี่ยว 2 นอน Be Great Prime 2 อยู่ที่ 3.59 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 3 นอน พนาสนธิ์ ซิตี้ เทพอนุสรณ์ ที่ 3.69 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าค่ากลางของโซน 2.79 ล้านบาทพอสมควร
ตัวเลขชุดนี้เก็บมายังไง และมีข้อจำกัดอะไรบ้าง
นับจากประกาศขายในพอร์ตที่เราดูแลอยู่ 681 รายการ ณ วันที่ 12 พฤศจิกายน 2569 โดยมีเพียง 214 รายการที่ระบุพื้นที่ใช้สอยชัดเจนพอจะคิดต่อตารางเมตรได้ คิดเป็นราว 31% ของทั้งพอร์ต (214 ÷ 681)
วิธีคิดคือเอาราคาประกาศขายหารด้วยพื้นที่ใช้สอยที่ระบุในแต่ละรายการ แล้วหาค่ากลาง (มัธยฐาน) ไม่ใช่ค่าเฉลี่ย เพื่อไม่ให้ทรัพย์ราคาสูงสุดอย่าง 7.99 ล้านบาทในโซนนี้ดึงตัวเลขเบี้ยวไปทั้งชุด
ข้อจำกัดที่ต้องรู้ก่อนเอาไปใช้ มีสี่ข้อ
- เป็นราคาประกาศ ไม่ใช่ราคาปิดจริง ราคาที่ตกลงกันจริงมักต่ำกว่าป้าย ซึ่งเราไม่ได้รวมไว้ในชุดนี้
- กลุ่มตัวอย่างเล็ก เมืองภูเก็ตมี 27 รายการ และในนั้นมีแค่ส่วนหนึ่งที่ระบุพื้นที่ ตัวเลขจึงขยับได้ง่ายเมื่อมีของใหม่เข้าหรือของเก่าขายออก
- คละประเภท คอนโดคิดจากพื้นที่ห้อง ส่วนบ้านและทาวน์เฮาส์คิดจากพื้นที่ใช้สอยโดยไม่แยกมูลค่าที่ดิน เอามาเทียบกันตรงๆ ไม่ได้
- ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยตลาดทั้งจังหวัด ย้ำอีกครั้ง เป็นภาพของทรัพย์ที่เราถืออยู่เท่านั้น
อ่านตัวเลขนี้ยังไงให้ใช้ตัดสินใจได้
ใช้ 64,771 บาท/ตร.ม. เป็น "เส้นอ้างอิง" ไม่ใช่ "ราคาที่ควรจ่าย" ถ้าห้องที่ดูอยู่คิดออกมาแล้วสูงกว่าเส้นนี้มาก ให้หาคำตอบให้ได้ว่าจ่ายเพิ่มไปกับอะไร ถ้าต่ำกว่ามาก ให้ตรวจอายุอาคารและค่าส่วนกลางย้อนหลัง
ขั้นตอนที่ใช้ได้จริงมีแค่สามขั้น
- เอาราคาประกาศหารพื้นที่ของห้องที่สนใจ ได้เลขของตัวเอง
- เทียบกับ 64,771 บาทสำหรับโซนเมือง หรือเทียบกับโซนที่กำลังชั่งใจจากตารางข้างบน
- ถ้าต่างเกิน 10,000 บาท/ตร.ม. ให้ลิสต์เหตุผลออกมาเป็นข้อๆ ว่าต่างเพราะอะไร ถ้าเขียนไม่ออกแปลว่ายังข้อมูลไม่พอ
สำหรับคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า คอนโดในโซนเมืองภูเก็ตที่เราดูแลมีค่าเช่ากลาง 25,000 บาทต่อเดือน เทียบกับราคาขายกลางของคอนโดโซนนี้ที่ 2.19 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้นราว 13.7% ต่อปี (25,000 × 12 ÷ 2,190,000) แต่ขอให้ระวังมากกับตัวเลขนี้ เพราะมาจากรายการปล่อยเช่าเพียง 2 รายการ ยังน้อยเกินกว่าจะเป็นตัวแทนของทั้งโซน และเป็นผลตอบแทนขั้นต้นที่ยังไม่หักส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม และช่วงที่ห้องว่าง
อีกเรื่องที่ควรรู้คือฝั่งความต้องการ จากคนที่ติดต่อเข้ามาหาทรัพย์กับเรา 548 ราย มีการเอ่ยถึงคำว่า "เมือง" 98 ราย และ "เมืองภูเก็ต" อีก 29 ราย ขณะที่ของในโซนนี้มีอยู่ 27 รายการ ส่วนงบค่ากลางของคนที่ถามหาอยู่ที่ 3.50 ล้านบาท สูงกว่าราคาขายค่ากลางของโซนเมืองที่ 2.79 ล้านบาท แปลว่าของดีในช่วง 2–3 ล้านมักไม่อยู่นาน และของใหม่ในรอบ 30 วันที่เข้ามา 179 รายการทั้งพอร์ต ก็ไม่ได้กระจุกที่โซนเมือง แต่ไปรวมที่กะทู้ ถลาง และฉลองเป็นหลัก
อยากดูของจริงเริ่มตรงไหนดี
ถ้าอ่านถึงตรงนี้แล้วอยากรู้ว่าในงบของตัวเองได้พื้นที่กี่ตารางเมตร วิธีที่เร็วที่สุดคือเปิดหน้ารวมทรัพย์แล้วกรองโซนเมืองภูเก็ตดูทั้ง 27 รายการ จดราคาและพื้นที่ของสองสามตัวที่ชอบ แล้วหารดูเอง จะเห็นภาพเร็วกว่าอ่านค่ากลางอย่างเดียวเยอะครับ