ซื้อคอนโดเชิงทะเลปล่อยเช่า ผลตอบแทนเท่าไหร่

คอนโดเชิงทะเลในพอร์ตมีค่าเช่ากลาง 45,000 บาทต่อเดือน เทียบราคาขายกลาง 2.89 ล้านบาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้นประมาณ 18.7% ต่อปีครับ

ซื้อคอนโดเชิงทะเลปล่อยเช่า ผลตอบแทนประมาณเท่าไหร่

จากข้อมูลคอนโดเชิงทะเลที่เราดูแลอยู่ ค่าเช่ากลางอยู่ที่ 45,000 บาทต่อเดือน และราคาขายกลางอยู่ที่ 2.89 ล้านบาท จึงคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นได้ประมาณ 18.7% ต่อปีครับ

ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้มาจากทรัพย์ที่เราดูแลอยู่ ณ วันที่ 2026-09-23 ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาดภูเก็ตทั้งจังหวัด และไม่ใช่การรับประกันว่าคอนโดทุกห้องในเชิงทะเลจะปล่อยได้ในค่าเช่าเดียวกันครับ

ข้อมูลค่าเช่ากลางมาจากคอนโด 2 รายการ ส่วนราคาขายกลางมาจากคอนโด 3 รายการ จึงควรใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการประเมิน ไม่ใช่ตัวเลขตายตัวสำหรับทุกโครงการหรือทุกห้องครับ

คำนวณผลตอบแทนจากค่าเช่าและราคาซื้ออย่างไร

สูตรที่ใช้คือ ค่าเช่าต่อเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อ โดยผลลัพธ์เป็นผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น หรือ Gross Rental Yield ครับ

พูดให้ง่ายคือ หากซื้อที่ราคากลาง 2.89 ล้านบาท และปล่อยเช่าได้ 45,000 บาททุกเดือนตลอดปี รายได้ค่าเช่าก่อนหักต้นทุนจะอยู่ที่ 540,000 บาทต่อปีครับ

อย่างไรก็ตาม การคำนวณนี้เป็นการนำค่าเช่ากลางมาเทียบกับราคาขายกลาง ไม่ใช่การคำนวณจากห้องเดียวกันโดยตรงทุกกรณี ก่อนซื้อควรตรวจว่าห้องที่สนใจมีขนาด วิว ชั้น เฟอร์นิเจอร์ และเงื่อนไขการเช่าใกล้เคียงกับตัวอย่างหรือไม่ครับ

ราคาคอนโดเชิงทะเลในพอร์ตอยู่ช่วงไหน

ตัวอย่างคอนโดเชิงทะเลในพอร์ตอยู่ในช่วงราคา 2.82–2.99 ล้านบาท โดยราคาขายกลางของชุดข้อมูลคอนโดที่ใช้คำนวณอยู่ที่ 2.89 ล้านบาทครับ

ข้อมูลทำเลเชิงทะเลทั้งหมดมี 4 รายการ แบ่งเป็นคอนโด 3 รายการและบ้านแฝด 1 รายการ ส่วนตัวอย่างคอนโดที่นำมาเล่ามีชื่อ Zcape 1 Condominium ทั้ง 3 รายการครับ

ถ้านำค่าเช่ากลาง 45,000 บาทต่อเดือนมาคำนวณเทียบกับราคาตัวอย่างแต่ละระดับ จะได้ภาพประมาณการดังนี้ครับ

ตารางนี้เป็นการคำนวณต่อยอดจากค่าเช่ากลางเดียวกัน จึงใช้เพื่อให้เห็นความสัมพันธ์ระหว่างราคาซื้อกับผลตอบแทนเท่านั้น หากห้องราคาสูงกว่ามีจุดเด่นที่ทำให้ปล่อยเช่าได้สูงกว่า ผลลัพธ์จริงก็อาจแตกต่างออกไปครับ

ผลตอบแทน 18.7% เป็นกำไรสุทธิเลยไหม

ไม่ใช่ครับ ตัวเลข 18.7% เป็นผลตอบแทนขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อมแซม ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าดูแลห้อง และช่วงที่ไม่มีผู้เช่า

ความแตกต่างระหว่างผลตอบแทนขั้นต้นกับกำไรสุทธิสำคัญมาก เพราะรายได้ 45,000 บาทต่อเดือนจะเกิดขึ้นจริงก็ต่อเมื่อมีผู้เช่าและได้รับค่าเช่าตามเงื่อนไขครบถ้วน หากห้องว่างหรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม รายได้ที่เหลือสำหรับเจ้าของจะลดลงครับ

ค่าส่วนกลางเป็นต้นทุนที่ควรตรวจสอบจากนิติบุคคลของโครงการ เช่นเดียวกับภาษีและค่าใช้จ่ายในการโอนหรือการดูแลห้อง เพราะข้อมูลพอร์ตชุดนี้ไม่ได้ให้ตัวเลขค่าใช้จ่ายเหล่านั้นไว้ จึงไม่ควรนำ 18.7% ไปตีความเป็นผลตอบแทนสุทธิครับ

อีกจุดที่ควรแยกให้ออกคือ ราคาซื้อไม่ได้มีเพียงราคาประกาศ อาจมีค่าใช้จ่ายในวันโอน ค่าแต่งห้อง เครื่องใช้ไฟฟ้า และค่าเตรียมห้องก่อนปล่อยเช่า ซึ่งต้องนำมารวมในเงินลงทุนจริงก่อนคำนวณผลตอบแทนของแต่ละคนครับ

ซื้อคอนโดเชิงทะเลปล่อยเช่าต้องระวังอะไรบ้าง

ความเสี่ยงหลักคือค่าเช่าที่คาดไว้อาจไม่เกิดขึ้นต่อเนื่อง และจำนวนทรัพย์ที่ใช้คำนวณมีไม่มากพอจะเป็นตัวแทนของคอนโดทุกห้องในเชิงทะเลครับ

• ค่าเช่าอาจไม่เท่ากันทุกห้อง: ชั้น วิว ขนาด สภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ และเงื่อนไขสัญญามีผลต่อราคาที่ผู้เช่ายอมจ่าย
• ห้องอาจว่าง: สูตร 45,000 บาทต่อเดือน × 12 เดือนสมมติว่ามีรายได้ครบทุกเดือน แต่ในทางปฏิบัติอาจมีช่วงเปลี่ยนผู้เช่า ห้องรอซ่อม หรือปล่อยเช่าไม่ทัน
• ค่าใช้จ่ายลดผลตอบแทน: ค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม และค่าเตรียมห้องยังไม่ได้หักออกจากตัวเลขขั้นต้น
• ข้อมูลตัวอย่างมีจำนวนจำกัด: ตัวเลขค่าเช่ากลางมาจาก 2 รายการ และราคาขายกลางมาจาก 3 รายการ จึงควรตรวจสอบข้อมูลห้องจริงก่อนตัดสินใจ
• เงื่อนไขของโครงการ: ควรตรวจสอบกฎของนิติบุคคล ประเภทสัญญาเช่าที่รับได้ และข้อจำกัดการใช้งานก่อนซื้อ เพราะแต่ละโครงการอาจมีรายละเอียดไม่เหมือนกัน

แนวทางที่ปลอดภัยกว่าคือเริ่มจากห้องที่สนใจจริง ตรวจสอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด และลองคำนวณด้วยค่าเช่าที่ไม่สูงเกินกว่าข้อมูลที่ตรวจสอบได้ หากตัวเลขยังเหมาะสมหลังหักต้นทุนและเผื่อห้องว่าง จึงค่อยพิจารณาขั้นต่อไปครับ

อยากดูคอนโดเชิงทะเลและทรัพย์อื่นในพอร์ต

คอนโดเชิงทะเลในข้อมูลชุดนี้มี 3 รายการ และตัวอย่างทั้งหมดอยู่ในช่วงราคา 2.82–2.99 ล้านบาทครับ ผู้ลงทุนควรเปรียบเทียบราคาซื้อ พื้นที่ สภาพห้อง ค่าใช้จ่าย และความเป็นไปได้ของค่าเช่าก่อนเลือกห้องที่เหมาะกับแผนของตัวเอง

ดูทรัพย์ทั้งหมดที่มีอยู่ได้ที่หน้ารวมทรัพย์ครับ